Visa fullständig version : Hur övervärderad är bostadsmarknaden?
Alltmer talar för att bostadsmarknaden är övervärderad. Vi har historiskt låg ränta, som är direkt prisdrivande, vi har mycket höga skuldnivåer, både Konjunkturinstitutet och Finansinspektionen har varit ute och påtalat riskerna, liksom otaliga utländska organisationer.
Så vad händer då med priserna om (eller kanske när) bostadsmarknaden vänder nedåt? Hur övervärderad är bostadsmarknaden och vad får det för effekter?
Tror inte att det kommer vända så länge byggandet inte har en chans att hänga med befolkningsökningen,därefter lär det ta ett bra tag innan det finns tillräkligt med bostäder för att priserna skall falla.
Det byggs även på ett korkat sätt,förtätandet är inte possitivt.
Jag håller dock med om att räntesänkandet blivit rent korkat och ej tillför något vettigt.
Tror absolut att "risken" finns där för att bubblan spricker. Dock vet man ju som bekant aldrig med såna här saker hur det faktiskt kommer sluta.
Det största hotet är väl om räntorna skulle gå upp i relativt snabb takt. Framförallt många unga är väl jävligt högt belånade, och då är det dessutom inte jätteovanligt att folk lånar från släktingar osv till handpenning vad jag förstår. Jag vet att många banker har tillämpat amorteringskrav ganska länge nu, så i praktiken finns det ju redan, och jag vet att bankerna iallafall själva säger att de räknar med att folk ska klara av en rejäl räntehöjning innan de ger lån.
Med det sagt så tror jag att många skulle flytta om räntorna gick upp några procent. Det kanske skulle vara möjligt att bo kvar, men då skulle folk behöva offra andra utgifter och bekvämligheter. Om nu priserna fortsätter att stiga måste det ju också någonstans bli ohållbart, när en etta i en förort kostar 3 miljoner, och därför kräver 450k handpenning, och det ska amorteras och betala ränta kommer ju folk tillslut inte ha råd.
Om priserna skulle börja sjunka finns det ju risk att det blir en slags inlåsningseffekt också. Folk vill inte sälja och realisera förlusten, utan, förutsatt att de har råd, bo kvar tills priserna ökat igen. Detta skulle leda till ett mindre utbud och därför driva upp priserna i teorin.
Många faktorer som spelar in, och ingen vet. Om 5 år kan priserna ha sjunkit rejält, eller så är det 30% dyrare än idag
The_RobRoy
2016-04-30, 10:12
Det som i dagsläget sätter gränsen för hur högt priserna kan nå är två olika faktorer:
För de som köper sin första bostad - kontantinsats.
För de som länge ägt en bostad och har en stor vinst, men nu väljer att flytta till större - hur många gånger bruttolön för hushållet som banken tillåter att man lånar. SEB är strikast med 5x bruttolön, andra banker ifrån vad jag hört sträcker sig till maximalt 6.5-7x.
Räknar man på detta i t.ex. Stockholm, inser man snart att det är väldigt svårt att stretcha priserna mer än 10-20% högre ifrån dagens nivåer.
Med tanke på räntorna som finns idag tycker inte jag att det är speciellt höga priser. Men det är klart, tredubblas räntorna så kommer det bli för kämpigt för de allra flesta.
Om jag räknar snabbt på en bostad som kostar 3 000 000 blir det följande:
450k handpenning krävs innan köp
2 550 000 blir den totala lånesumman
Förutsatt 2% ränta blir det 51 000 :- per år
Med amorteringskrav på 2% av lånet per år ska man amortera 51 000 :- per år
Med en avgift på 2 500 :- per månad blir det 30 000:- per år i avgift
Totalt krävs det alltså att man kan lägga 132 000:- per år/11 000 per månad på boendet (amorteringen är sparande, ja, men man måste ändå ha 11k per månad att avsätta till boendet)
Så 11 k per månad och 450k handpenning. Hur många ensamstående kan fixa fram det?
Skulle räntan i samma exempel vara 5% (avlägset, men inte omöjligt) blir det 17375 :- per månad och 450k handpenning.
Nu har jag inte tagit med ränteavdrag visserligen (hur länge det finns kvar kommer ju påverka såklart också), men principen står väl fast, ökar räntan kommer kostnaden förändras rejält för många.
När folk tillslut helt enkelt inte har råd kommer efterfrågan minska, folk tvingas byta stad, försöka hyra istället osv, och då bör väl teoretiskt sätt priserna sjunka
Personligen tror jag vi börjar närma oss stadiet "To big to fail" även om historien påtalar att det är ett vanskligt uttryck. Där emot tror jag marginalen upp är väldigt begränsad. En förändring av bostadspriser och räntenivåer skulle få för stora effekter på övriga ekonomin för att man skulle låta det gå åt helvete. Riksbanken har ju till och med lagt fram köp av bostadsobligationer som ett förslag.
Där med inte sagt att jag tycker bostadspriserna i regioner av landet skulle kunna må bra av att sjunka 25-50%, men landets ekonomi hade antagligen inte klarat av det.
Du får dock inte låna till en 3 mil bostad som ensamstående med normal/låg inkomst. Swedbank räknar på 7% har jag för mig.
Detta var min situation 2012 när jag skulle låna till en lägenhet.
http://i.imgur.com/2W1Duq8.png
Du får dock inte låna till en 3 mil bostad som ensamstående med normal/låg inkomst.
Det är precis det jag menar, i nuläget kostar ju inte ettor ute i förorten så mycket, men poängen är att om priserna fortsätter öka kommer det tillslut komma till en punkt där en ensam person med normal inkomst inte kan köpa en bostad nånstans i stockholm, och då bör väl priserna påverkas
The_RobRoy
2016-04-30, 11:02
Du får dock inte låna till en 3 mil bostad som ensamstående med normal/låg inkomst. Swedbank räknar på 7% har jag för mig.
Somsagt 5-7x bruttolön. Kalkylatorn kör på 5x gissar jag, så din månadslön är 22k eller så?
Edit: Testade själv med min lön, det verkar variera, högre lön får högre multipel. Låg lön runt 5x, hög lön runt 6x.
Somsagt 5-7x bruttolön. Kalkylatorn kör på 5x gissar jag, så din månadslön är 22k eller så?
Edit: Testade själv med min lön, det verkar variera, högre lön får högre multipel. Låg lön runt 5x, hög lön runt 6x.
25.2 brutto räknade jag på. Såg inte att bilden klippte.
Min poäng var att banken inte låter en belåna Sig galet mycket.
The_RobRoy
2016-04-30, 11:30
25.2 brutto räknade jag på. Såg inte att bilden klippte.
Min poäng var att banken inte låter en belåna Sig galet mycket.
Ja jag ville framföra samma poäng när jag förklarade vad som begränsar högre bostadspriser i min tidigare post :)
Det är alltså orimligt för de flesta singlar att köpa en bostad i Stockholm innerstad nu för tiden om man inte redan har stora bostadsvinster. Även Stockholm närförorter börjar bli kämpigt om man inte är välbetald. För de inte så välbetalde står alltså hoppet till att hitta en sambo och dela lånet med, då man kan köpa en 2:a i närförort för 3-3.5 msek.
Ja jag ville framföra samma poäng när jag förklarade vad som begränsar högre bostadspriser i min tidigare post :)
Det är alltså orimligt för de flesta singlar att köpa en bostad i Stockholm innerstad nu för tiden om man inte redan har stora bostadsvinster. Även Stockholm närförorter börjar bli kämpigt om man inte är välbetald. För de inte så välbetalde står alltså hoppet till att hitta en sambo och dela lånet med, då man kan köpa en 2:a i närförort för 3-3.5 msek.
Alla kan inte bo på fina gatan,anledningen till att vissa områden blir dyrare är att så många vill bo där.
Alla kan inte bo på fina gatan,anledningen till att vissa områden blir dyrare är att så många vill bo där.
Såklart, men det är inte poängen. Poängen är att om priserna fortsätter öka som dom har gjort hittils så kommer det snart bli omöjligt för ensamstående personer att bo på någon gata i hela Stockholm+förorter.
Som det ser ut idag, när folk fortfarande har råd om de lånar friskt, så hålls ju allt ändå samman. Folk kan köpa sin första bostad i en förort, varpå människorna som har bott där och haft en värdeökning kan flytta till bättre osv osv. Marknaden är fortfarande aktiv och allt går runt, folk flyttar helt enkelt.
När priserna når den punkt att vanligt folk inte kan köpa någon bostad någonstans i hela staden, det är ju då allt faller samman, då alla som är tvungna att sälja blir tvungna att sälja billigare
Såklart, men det är inte poängen. Poängen är att om priserna fortsätter öka som dom har gjort hittils så kommer det snart bli omöjligt för ensamstående personer att bo på någon gata i hela Stockholm+förorter.
Som det ser ut idag, när folk fortfarande har råd om de lånar friskt, så hålls ju allt ändå samman. Folk kan köpa sin första bostad i en förort, varpå människorna som har bott där och haft en värdeökning kan flytta till bättre osv osv. Marknaden är fortfarande aktiv och allt går runt, folk flyttar helt enkelt.
När priserna når den punkt att vanligt folk inte kan köpa någon bostad någonstans i hela staden, det är ju då allt faller samman, då alla som är tvungna att sälja blir tvungna att sälja billigare
Fast grundproblemet är ju fortfarande att befolkningen ökar fortare än det är möjligt att bygga nytt,allt annat är ju mest symptom som uppstår på grund av detta,vi kommer nog tyvärr se att det kan bli en inbromsning i nybyggandet snart då övrig infrastruktur helt enkelt inte räcker till vilket kommer förvärra problemet ytterligare.
The_RobRoy
2016-04-30, 12:19
Fast grundproblemet är ju fortfarande att befolkningen ökar fortare än det är möjligt att bygga nytt,allt annat är ju mest symptom som uppstår på grund av detta,vi kommer nog tyvärr se att det kan bli en inbromsning i nybyggandet snart då övrig infrastruktur helt enkelt inte räcker till vilket kommer förvärra problemet ytterligare.
Du förklarar varför priserna har gått upp, vi förklarar varför de inte kan gå upp mer.
Du förklarar varför priserna har gått upp, vi förklarar varför de inte kan gå upp mer.
Ja jag förklarar varför priserna gått upp och så länge anledningen till att priserna går uppåt inte försvinner så kommer priserna fortsätta uppåt,folk kommer bli desperata och folk kommer bli hemlösa men så länge vi fortsätter i samma riktning med grundproblemet så kommer symptomen fortsätta förstärkas.
Däremot så tror jag att vi kan komma att se en fullständig katastrof utspela sig om det plötsligt vänder och vi plötsligt får en normalbostadsmarknad igen.
The_RobRoy
2016-04-30, 12:27
Ja jag förklarar varför priserna gått upp och så länge anledningen till att priserna går uppåt inte försvinner så kommer priserna fortsätta uppåt
Hur tänkte du nu? Så om anledningen finns kvar kommer svenskar kunna betala 20 msek för 1:a i sumpan?
Hur tänkte du nu? Så om anledningen finns kvar kommer svenskar kunna betala 20 msek för 1:a i sumpan?
Tillgång och efterfrågan, frågan är mest hur folk kommer få tag i pengarna och vart dom som inte har råd tar vägen.
De priser vi ser idag må vara mycket höga men hade för 30år sedan troligen sets som fullständigt omöjliga och ändå är vi där vi är idag.
The_RobRoy
2016-04-30, 12:45
Tillgång och efterfrågan, frågan är mest hur folk kommer få tag i pengarna och vart dom som inte har råd tar vägen
Det är exakt det vi lägger fram argument för, folk kan inte få tag i mer pengar pga de begränsningar bankerna har.
Ja jag förklarar varför priserna gått upp och så länge anledningen till att priserna går uppåt inte försvinner så kommer priserna fortsätta uppåt,
Det är det här som inte stämmer. Även om efterfrågan är långt högre än utbudet kommer det ta stopp pga begränsningar från banker och folks plånböcker
De priser vi ser idag må vara mycket höga men hade för 30år sedan troligen sets som fullständigt omöjliga och ändå är vi där vi är idag.
Det är helt irrelevant hur det hade setts för 30 år sedan.
Det går inte att leva över sina tillgångar. Du kan inte konsumera mer än du producerar.
Samhället för 30 år sedan var inte lika produktivt, dvs. rikt, som det är idag. Därför kan människor betala mer för sina boenden.
Om bostadspriserna ska fortsätta öka måste även reallönerna göra det. Annars kommer folk helt enkelt inte ha råd.
Det är helt irrelevant hur det hade setts för 30 år sedan.
Det går inte att leva över sina tillgångar. Du kan inte konsumera mer än du producerar.
Samhället för 30 år sedan var inte lika produktivt, dvs. rikt, som det är idag. Därför kan människor betala mer för sina boenden.
Om bostadspriserna ska fortsätta öka måste även reallönerna göra det. Annars kommer folk helt enkelt inte ha råd.
Problemet är ju att bostadspriserna ökat extremt mycket snabbare än reallönerna, och det som finansierat prisökningen är ökad skuldsättning. Den ökade skuldsättningen har i sin tur möjliggjorts genom det extrema ränteläget (vi har nu en reporänta som nu är negativ!), som gör kostnaden för kapital oerhört billig och prisbilden har formats efter det.
Den bärande frågan blir därmed: hur mycket mer skuldsättning är rimligt, och där har vi sannolikt nått vägs ände. Bankerna börjar redan bli nervösa, och tillsynsmyndigheterna varnar rakt ut. Följaktligen kan priserna inte öka särskilt mycket mer om ökad kapitaltillgång stryps.
Räntan däremot kommer med all sannolikhet däremot förr eller senare stiga. Det är inte så mycket Riksbanken kan göra åt den saken om inflationen stiger eller omvärlden successivt höjer sina räntor. Och när så sker så befinner vi oss i en situation där även små höjningar ganska snabbt kan innebära en fördubbling av den nuvarande räntan då vi befinner oss på så låga nivåer. Hög belåning innebär hög hävstång, och månadskostnaden sticker snabbt iväg vilket rimligtvis måste innebära ett ganska påtagligt prisfall då priserna ökat till en så hög nivå.
Ja, det är helt i linje med vad jag skrev.
Det är helt irrelevant hur det hade setts för 30 år sedan.
Det går inte att leva över sina tillgångar. Du kan inte konsumera mer än du producerar.
Samhället för 30 år sedan var inte lika produktivt, dvs. rikt, som det är idag. Därför kan människor betala mer för sina boenden.
Om bostadspriserna ska fortsätta öka måste även reallönerna göra det. Annars kommer folk helt enkelt inte ha råd.
Eller så kommer folk finna fler sätt att få in pengar och troligen minska på sina mer eller mindre onödiga utgifter,tänk efter lite så kommer du se att dom flesta i dagsläget spenderar vansinnigt mycket pengar på saker som egentligen är helt onödiga.
Eller så kommer folk finna fler sätt att få in pengar och troligen minska på sina mer eller mindre onödiga utgifter,tänk efter lite så kommer du se att dom flesta i dagsläget spenderar vansinnigt mycket pengar på saker som egentligen är helt onödiga.
Det är du som har tänkt igenom frågan just lite. Bostadspriserna kan inte fortsätta öka hur länge som helst för det finns helt enkelt inte tillräckligt mycket pengar för det. Det är inte frågan om att jobba extra timmar och kapa utgifterna. Det är frågan om att hela samhället måste bli mycket mer produktivt.
Vad vi har just nu är en bubbla av överskuldsättning, och den kan inte växa hur mycket som helst. Även om man lätt kan tro det vill inte bankerna dela ut pengar som konfetti. Och när bankerna inte vill låna ut pengar har inte folk råd att köpa bostäder. När det sedan saknas täckning för lånen blir det jävligt farligt.
Det är du som har tänkt igenom frågan just lite. Bostadspriserna kan inte fortsätta öka hur länge som helst för det finns helt enkelt inte tillräckligt mycket pengar för det. Det är inte frågan om att jobba extra timmar och kapa utgifterna. Det är frågan om att hela samhället måste bli mycket mer produktivt.
Vad vi har just nu är en bubbla av överskuldsättning, och den kan inte växa hur mycket som helst. Även om man lätt kan tro det vill inte bankerna dela ut pengar som konfetti. Och när bankerna inte vill låna ut pengar har inte folk råd att köpa bostäder. När det sedan saknas täckning för lånen blir det jävligt farligt.
Nejdå jag har tänkt mycket på frågan och naturligtvis finns det en gräns men jag tror att vi är väldigt långt ifrån den,desperata människor kan gå fruktansvärt långt för att få ett tak över huvudet. och dom flesta kan kapa sina utgifter väldigt mycket men dom flesta inklusive jag själv är fruktansvärt bortskämd med den standard och de möjligheter vi har att spendera massor av pengar på saker som är helt onödiga.
Sen har du helt rätt i att vi är skuldsatta långt över öronen och att det är potentielt farligt och att det eldas på från många håll på sätt som får oss att fortsätta skuldsätta oss men det är våra egna val och vi fortsätter med det parrallelt med att vi handlar massor av saker som rent ut sagt är skit istället för att amortera. det är en spiral som går åt helt fel håll,men jag tror att det är väldigt långt tills vi når botten.
Jag tror att vi kommer landa i att vår valuta på ett eller annat sätt kommer förlora värde och där kommer det rätta till sig även om det blir en period som blir väldigt svettig för många.
Nejdå jag har tänkt mycket på frågan och naturligtvis finns det en gräns men jag tror att vi är väldigt långt ifrån den,desperata människor kan gå fruktansvärt långt för att få ett tak över huvudet. och dom flesta kan kapa sina utgifter väldigt mycket men dom flesta inklusive jag själv är fruktansvärt bortskämd med den standard och de möjligheter vi har att spendera massor av pengar på saker som är helt onödiga.
Sen har du helt rätt i att vi är skuldsatta långt över öronen och att det är potentielt farligt och att det eldas på från många håll på sätt som får oss att fortsätta skuldsätta oss men det är våra egna val och vi fortsätter med det parrallelt med att vi handlar massor av saker som rent ut sagt är skit istället för att amortera. det är en spiral som går åt helt fel håll,men jag tror att det är väldigt långt tills vi når botten.
Jag tror att vi kommer landa i att vår valuta på ett eller annat sätt kommer förlora värde och där kommer det rätta till sig även om det blir en period som blir väldigt svettig för många.
Det spelar ingen roll hur långt folk är beredda att gå. Bankerna behöver säkerhet för lånen.
vBulletin® v3.8.8, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.