Exdiaq
2013-10-27, 10:02
Har noll insikt i byggbranschen eller politiken kring den. Stämmer något av detta? Finns ett gäng länkar i texten på originalsidan.
Visselblåsare i småhusbranschen: Det kommer aldrig mer byggas mycket bostäder i Sverige
En person i ledande ställning i småhusbranschen har hört av sig med en hel del insikt och insyn i byggbranschen och bostadsbubblan. Ska man sammanfatta så kan småhusbyggarna bygga nya fräscha hus med hög standard för 1.5 MSEK i stora volymer, men motarbetas aktivt av alla sektorer i samhället. Det samma gäller även lägenhetsbyggandet. Orsaken är förstås att alla makthavare och tjänstemän själva äger en skyhögt värderad bostad och är livrädda för att bostadspriserna ska falla om det byggs nya bostäder i volym.
Detta är förstås i linje med mitt blogginlägg om att gilla läget. Bilden bekräftades även igår i en artikel hos Bonnier/DN.
Allt snack från politiker och makthavare från alla partier och alla delar av samhället om att man ska få fart på byggandet är bara snack. I praktiken motarbetas byggandet på alla nivåer, från grannar till tjänstemän eller folkvalda, samtidigt som bl a kommuner mjölkar kon för vartenda öre de kan.
Till en början kan vi återigen fastställa att bostadsbubblans priser inte beror på bostadsbrist. Något som även Boverket håller med om. Endast 21% av prisuppgången på bostäder kan förklaras med bostadsbrist, och det är alltså långt ifrån den största eller ens avgörande anledningen till stigande bostadspriser.
Men det spelar ingen roll att bostadsbrist inte är orsaken till skenande bostadspriser, det som spelar någon roll i makthavares och tjänstemäns värld är att de tror att det är anledningen. Ett massivt byggande tror man kommer krascha priserna och därmed göra att makthavare, grannar och tjänstemän förlorar miljonbelopp i fallande bostadsvärden.
Som bekant finns det en annan förklaringsmodell till stigande bostadspriser - det är i själva verket byggandet och medföljande flyttkaruseller som driver upp priserna. Om man bygger mindre faller bostadspriserna. Klicka på denna länk för att läsa argumentationen kring detta innan ni avfärdar det hela. Man kan för övrigt konstatera att bostadspriserna steg som snabbast när det byggdes som mest här i Sverige - oavsett om det var 70-talet, runt 1990 eller på byggboomen 2004 - 2008.
Över till vår visselblåsare.
Först några ord om byggkartellerna. De existerar helt klart enligt visselblåsaren, men främst hos underleverantörer. Själva byggbolagen drabbas alltså lika hårt av kartellerna som slutkunden. Exempel: Den 1:a augusti höjde alla kranfirmor i Stockholm sina framkörningsavgifter till 9500:- SEK. Exakt samtidigt och till samma pris. Det sker inte utan kartellbildning.
Kommunerna mjölkar byggandet maximalt. Bland annat tar man ut allt högre bygglovsavgifter, även när det handlar om att uppföra identiska bolånetorskakvarium (typhus) på små tomter i de få villamattor man får bygga idag. Det enda som skiljer dessa "villor" eller radhus åt är markförhållandena.
Tiden att hantera ett enda bygglov är några timmar för det första typhuset. För detta tar kommunerna ut en avgift om upp till 100 000:- SEK. Därefter handlar det om en hantering på kanske 10-30 minuter per identiskt hus, men ändå tar kommunens tjänstemän ut 100 000:- SEK per identiskt typhus. Inget problem för byggarna i sig, även om det lägger ytterligare kostnader på dem. Det är ju bara för bolånetorsken att låna 100 000:- SEK till.
Kommunerna sitter på stora mängder attraktiv och byggbar mark i centrala lägen, men vägrar tillåta byggnation. Trots allt måste man byggas dagis och skolor och liknande om man får fler barnfamiljer.
Istället förhalar man bygglov och detaljplaner maximalt. Det kan med lätthet ta över tio år för den entreprenör som fått händerna på byggbar mark innan man kan börja bygga. Under tiden får man ligga ute med tio års räntor, medan man motarbetas av tjänstemän, politiker och grannar. En del av dessa säger uttryckligen att de är rädda för att fler bostäder i området kommer mätta marknaden och sänka priset på deras egna hus.
Lantmäteriet mjölkar också byggarna maximalt. T ex vid samrådsmöten för att bilda samfälligheter. Saknar någon inblandad fastighet en representant håller lantmätaren mötet som vanligt, men konstaterar när mötet ska avslutas att alla inte var där och att inget gäller juridiskt. Sedan fakturerar man 10 000-tals kronor ändå och mötena får upprepas till alla är närvarande samtidigt, vilket inte är helt enkelt då mötena förstås ska ske på kontorstid.
Bankerna motarbetar villabyggandet. De föredrar istället att det byggs bostadsrätter i villaform, eftersom man då kan låna ut ännu mer pengar - dels till föreningen och dels till bolånetorskarna, som inte "ser" skuldsättningen i föreningen. BR-villan eller BR-radhuset är i praktiken alltid dyrare för bolånetorsken, även om köpeskillingen ser ut att vara lägre än för en villa.
Kommunerna går också allt mer mot att sluta avtal med enskilda stora byggbolag och inga andra byggföretag än dessa oligopoljättar får tillgång till att exploatera kommunal mark, samtidigt som övriga motarbetas maximalt att exploatera egen mark. Vilket förstås också höjer priserna, då konkurrensen sätts ur spel och byts ut mot en kartellbildning där stora byggare och kommunala politiker och tjänstemän blockerar konkurrensen. Man kan misstänka, men inte bevisa, att det förekommer korruption, om det så är flotta middagar och "arbetsluncher" eller "konferenser" inblandade.
Slutsatsen är oavsett att det inte kommer byggas, vare sig lägenheter eller villor, i några större volymer. Oavsett vad som sägs. Alla tror att det är den ständiga bostadsbristen (det var bostadsbrist även under 90-talskraschen) som driver upp priserna, och innan alla politiker och tjänstemän själva hoppat av bubblan tänker man inte släppa igång byggandet.
Vad kan man då göra åt saken? Det enda som skulle fungera vore ett avskaffande av det kommunala planmonopolet och att kommunerna måste sälja exploaterbar mark till självkostnadspris. Som det ser ut idag är bostadsbubblan en kommunal mjölkko, som man inte släpper taget om.
Och som det påtalas i DN:s artikel - skulle storskaliga planer på nybyggande dyka upp för någon kommun, så har man en folkomröstning mot exploateringen på halsen. Folket vill ju inte att deras bostäder ska falla i pris...
Länk (http://cornucopia.cornubot.se/2013/10/visselblasare-i-smahusbranschen-det.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+blogspot%2FxnFd+%28Cornucopia %3F%29)
Visselblåsare i småhusbranschen: Det kommer aldrig mer byggas mycket bostäder i Sverige
En person i ledande ställning i småhusbranschen har hört av sig med en hel del insikt och insyn i byggbranschen och bostadsbubblan. Ska man sammanfatta så kan småhusbyggarna bygga nya fräscha hus med hög standard för 1.5 MSEK i stora volymer, men motarbetas aktivt av alla sektorer i samhället. Det samma gäller även lägenhetsbyggandet. Orsaken är förstås att alla makthavare och tjänstemän själva äger en skyhögt värderad bostad och är livrädda för att bostadspriserna ska falla om det byggs nya bostäder i volym.
Detta är förstås i linje med mitt blogginlägg om att gilla läget. Bilden bekräftades även igår i en artikel hos Bonnier/DN.
Allt snack från politiker och makthavare från alla partier och alla delar av samhället om att man ska få fart på byggandet är bara snack. I praktiken motarbetas byggandet på alla nivåer, från grannar till tjänstemän eller folkvalda, samtidigt som bl a kommuner mjölkar kon för vartenda öre de kan.
Till en början kan vi återigen fastställa att bostadsbubblans priser inte beror på bostadsbrist. Något som även Boverket håller med om. Endast 21% av prisuppgången på bostäder kan förklaras med bostadsbrist, och det är alltså långt ifrån den största eller ens avgörande anledningen till stigande bostadspriser.
Men det spelar ingen roll att bostadsbrist inte är orsaken till skenande bostadspriser, det som spelar någon roll i makthavares och tjänstemäns värld är att de tror att det är anledningen. Ett massivt byggande tror man kommer krascha priserna och därmed göra att makthavare, grannar och tjänstemän förlorar miljonbelopp i fallande bostadsvärden.
Som bekant finns det en annan förklaringsmodell till stigande bostadspriser - det är i själva verket byggandet och medföljande flyttkaruseller som driver upp priserna. Om man bygger mindre faller bostadspriserna. Klicka på denna länk för att läsa argumentationen kring detta innan ni avfärdar det hela. Man kan för övrigt konstatera att bostadspriserna steg som snabbast när det byggdes som mest här i Sverige - oavsett om det var 70-talet, runt 1990 eller på byggboomen 2004 - 2008.
Över till vår visselblåsare.
Först några ord om byggkartellerna. De existerar helt klart enligt visselblåsaren, men främst hos underleverantörer. Själva byggbolagen drabbas alltså lika hårt av kartellerna som slutkunden. Exempel: Den 1:a augusti höjde alla kranfirmor i Stockholm sina framkörningsavgifter till 9500:- SEK. Exakt samtidigt och till samma pris. Det sker inte utan kartellbildning.
Kommunerna mjölkar byggandet maximalt. Bland annat tar man ut allt högre bygglovsavgifter, även när det handlar om att uppföra identiska bolånetorskakvarium (typhus) på små tomter i de få villamattor man får bygga idag. Det enda som skiljer dessa "villor" eller radhus åt är markförhållandena.
Tiden att hantera ett enda bygglov är några timmar för det första typhuset. För detta tar kommunerna ut en avgift om upp till 100 000:- SEK. Därefter handlar det om en hantering på kanske 10-30 minuter per identiskt hus, men ändå tar kommunens tjänstemän ut 100 000:- SEK per identiskt typhus. Inget problem för byggarna i sig, även om det lägger ytterligare kostnader på dem. Det är ju bara för bolånetorsken att låna 100 000:- SEK till.
Kommunerna sitter på stora mängder attraktiv och byggbar mark i centrala lägen, men vägrar tillåta byggnation. Trots allt måste man byggas dagis och skolor och liknande om man får fler barnfamiljer.
Istället förhalar man bygglov och detaljplaner maximalt. Det kan med lätthet ta över tio år för den entreprenör som fått händerna på byggbar mark innan man kan börja bygga. Under tiden får man ligga ute med tio års räntor, medan man motarbetas av tjänstemän, politiker och grannar. En del av dessa säger uttryckligen att de är rädda för att fler bostäder i området kommer mätta marknaden och sänka priset på deras egna hus.
Lantmäteriet mjölkar också byggarna maximalt. T ex vid samrådsmöten för att bilda samfälligheter. Saknar någon inblandad fastighet en representant håller lantmätaren mötet som vanligt, men konstaterar när mötet ska avslutas att alla inte var där och att inget gäller juridiskt. Sedan fakturerar man 10 000-tals kronor ändå och mötena får upprepas till alla är närvarande samtidigt, vilket inte är helt enkelt då mötena förstås ska ske på kontorstid.
Bankerna motarbetar villabyggandet. De föredrar istället att det byggs bostadsrätter i villaform, eftersom man då kan låna ut ännu mer pengar - dels till föreningen och dels till bolånetorskarna, som inte "ser" skuldsättningen i föreningen. BR-villan eller BR-radhuset är i praktiken alltid dyrare för bolånetorsken, även om köpeskillingen ser ut att vara lägre än för en villa.
Kommunerna går också allt mer mot att sluta avtal med enskilda stora byggbolag och inga andra byggföretag än dessa oligopoljättar får tillgång till att exploatera kommunal mark, samtidigt som övriga motarbetas maximalt att exploatera egen mark. Vilket förstås också höjer priserna, då konkurrensen sätts ur spel och byts ut mot en kartellbildning där stora byggare och kommunala politiker och tjänstemän blockerar konkurrensen. Man kan misstänka, men inte bevisa, att det förekommer korruption, om det så är flotta middagar och "arbetsluncher" eller "konferenser" inblandade.
Slutsatsen är oavsett att det inte kommer byggas, vare sig lägenheter eller villor, i några större volymer. Oavsett vad som sägs. Alla tror att det är den ständiga bostadsbristen (det var bostadsbrist även under 90-talskraschen) som driver upp priserna, och innan alla politiker och tjänstemän själva hoppat av bubblan tänker man inte släppa igång byggandet.
Vad kan man då göra åt saken? Det enda som skulle fungera vore ett avskaffande av det kommunala planmonopolet och att kommunerna måste sälja exploaterbar mark till självkostnadspris. Som det ser ut idag är bostadsbubblan en kommunal mjölkko, som man inte släpper taget om.
Och som det påtalas i DN:s artikel - skulle storskaliga planer på nybyggande dyka upp för någon kommun, så har man en folkomröstning mot exploateringen på halsen. Folket vill ju inte att deras bostäder ska falla i pris...
Länk (http://cornucopia.cornubot.se/2013/10/visselblasare-i-smahusbranschen-det.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+blogspot%2FxnFd+%28Cornucopia %3F%29)