Visa fullständig version : Pantsätta belånad andel
En fråga för kolos ekonomjurister-nånting...
Kan man pantsätta en belånad andel i en bostadsrätt? Då menar jag alltså INTE att använda ett överhypotek som säkerhet.
Hur menar du?
Säg att du har en fastighet som är värderad till 1 000 000 SEK. Den är belånad till 90% dvs. du har tagit något typ av lån som kräver säkerhet för 900 000 SEK, denna säkerhet är fastigheten. Då kan du ta upp nya lån på max 100 000 SEK med fastigheten som säkerhet.
Hur menar du med att pantsätta en belånad andel? Den belånade andelen i bostadsrätten bör rimligtvis ha just bostadsrätten som säkerhet/pant? Skall du pantsätta den igen? Eller?
tossefar
2013-05-10, 15:03
Jag är inte heller helt säker på vad du menar. Säg att du äger 50% av en bostadsrätt, och har lånat för att köpa den. Då kan du ta ett lån med värdeökningen som säkerhet. Säg att din del kostade 200k och nu är värd 300k, då skulle du kunna låna 100k med din andel i bostadsrätten som säkerhet (allt annat lika).
Man ska dock gärna ha ett visst utrymme mellan belåningen och värdet på fastigheten. Då värdet på fastigheten kan sjunka så kan man hamna i en sits där en låntagare ej har en säkerhet för sin utlåning, vilket kan leda till att de kräver in hela skulden alt. omförhandlar(tvingar) det till ett lån utan säkerhet och då blir det dyrt..
tossefar
2013-05-10, 15:08
Man ska dock gärna ha ett visst utrymme mellan belåningen och värdet på fastigheten. Då värdet på fastigheten kan sjunka så kan man hamna i en sits där en låntagare ej har en säkerhet för sin utlåning, vilket kan leda till att de kräver in hela skulden alt. omförhandlar(tvingar) det till ett lån utan säkerhet och då blir det dyrt..
Jag håller med, det är aldrig smart att låna upp hela nuvarande värdet. Jag ville bara försöka förklara vad som var möjligt.
Man får belåna och pantsätta fastigheten till Max 85%. Ni ovan vet inte vad ni pratar om. Jag jobbar med detta.
Finns vissa industrifastigheter som man får pantsätta på andra sätt men då är det mig veterligen mindre än 85%, inte mer.
Och för att svara på frågan så nej, man kan inte pantsätta en belånad andel, eftersom det är just pantsätta man gör för att belåna den. Går inte att dubbelpantsätta, eller tekniskt sett går det men då är det någon som är blåst på säkerheten.
Gabriel Forslund
2013-05-10, 15:44
Finns vissa industrifastigheter som man får pantsätta på andra sätt men då är det mig veterligen mindre än 85%, inte mer.
Var i lagen står det här?
Var i lagen står det här?
Osäker om det står definierat i någon lag, jag utgår från vad banker går med på.
tossefar
2013-05-10, 16:36
Man får belåna och pantsätta fastigheten till Max 85%. Ni ovan vet inte vad ni pratar om. Jag jobbar med detta.
Oh wow, du jobbar med det!
TS fråga var ju knappast glasklar, och vi andra svarade på vår tolkning av frågan. Inget av det vi sa var fel heller, oavsett vad du jobbar med.
tossefar
2013-05-10, 16:49
Var i lagen står det här?
Det finns inte lagstadgat. Det Petah syftar på är vad banker vanligtvis maximalt lånar ut till privatpersoner med fast egendom som pant, till relativt låg ränta. Kallas oftast bottenlån. Resterande 15% kan mycket väl sättas som pant, oftast till betydligt högre ränta.
85% är nuvarande praxis för banklån till privatpersoner (för bostadsköp).
edit: för att klargöra, en pant är alltså samma sak som en säkerhet.
Grunden till frågeställningen var en BRF som ringde med anledning av att en boende hade en fullt belånad bostadsrätt, varpå de fått in ytterligare en anmälan om pant i den bostadsrätten.
Nu hänvisar jag dylika frågor till valfri jurist på stan, eftersom vi inte reder ut tvister i sådana mål. Däremot blir jag nyfiken.
Det är alltså, som jag förstod det, frågan om dubbelpantsättning.
Vad tossefar och Snubben talar om är överhypotek.
tossefar
2013-05-10, 16:58
Du kan ha fler än en pantsättning på samma fasta egendom. Men vilken långivare skulle gå med på det när den redan är fullt belånad?
Det verkar ju rimligt att det är så. Visst är det väldigt dumt att ta en redan belånad andel som säkerhet, men omöjligt borde det inte vara. Nån som har koll på vilka lagrum som reglerar detta?
(Bostadsrätter är annars inte fast egendom, men det spelar nog ingen roll i det här sammanhanget)
tossefar
2013-05-10, 17:05
(Bostadsrätter är annars inte fast egendom, men det spelar nog ingen roll i det här sammanhanget)
Helt rätt, det var jag som tänkte för snabbt.
Visa mig gärna det företag/institut man kan pantsätta resterande % över 85 hos och hur det skulle fungera? Jag hävdar fortfarande att man med dagens lagstiftning inte kan pantsätta mer än 85%.
Visa mig gärna det företag/institut man kan pantsätta resterande % över 85 hos och hur det skulle fungera? Jag hävdar fortfarande att man med dagens lagstiftning inte kan pantsätta mer än 85%.Nej det känns ju som att det är logikt att man inte kan använda något man tidigare har använd som säkerhet vid utlåning till ytterligare utlåning åtminstone inte sålänge även den förstnämnda partern är med på det.
Att bara kolla med den nya långivaren borde ju inte vara ok då den förstnämnda rimligtvis tror att de har hela säkerheten fortfarande.
Och grejen med begränsning på 85% på bolån borde ju rimligtvis vara att säkerheten som då eventuellt skulle vara 100% av bostaden om det nu är så det fungerar skall ha viss marginal / risken skall vara mindre att säkerheten inte täcker upp hela lånet om låntagaren exempelvis inte längre har råd att betala räntan. Fast visst skulle jag kunna tänka mig att lånet är på 85% med bara 85% av fastigheten som säkerhet med där resterande 15% ändå såklart har ett värde och kan säljas den med och hjälpa till att finansiera lånet så att säga.
Hur det fungerar i verkliga livet har jag ingen aning om. Men att man skulle kunna pantsätta något som man redan liksom har lovat någon annan verkar ju knas.
Nu är jag ju vare sig raketforskare, jurist eller banktjänsteman..
Man får belåna och pantsätta fastigheten till Max 85%. Ni ovan vet inte vad ni pratar om. Jag jobbar med detta.
Får man inte? Allvarligt? En del av mitt arbete går ut på att inteckna fastigheter, inga 85%, har t.om en lista med fastigheter där som vi har flaggat ifall man behöver se över säkerheten. Jag har dock aldrig stött på 85% när det kommer till att pantsätta sin del, säker på du inte blandar ihop med vad bostadslån och hur mycket bankerna tillåter en att pantsätta?
Visa mig gärna det företag/institut man kan pantsätta resterande % över 85 hos och hur det skulle fungera? Jag hävdar fortfarande att man med dagens lagstiftning inte kan pantsätta mer än 85%.
Samtliga kommuner i Sverige är skyldiga enligt lag att erbjuda avbetalningsplaner vid utdrganing av VA alt. bygger en väg som fastigheterna kommer nyttja. Grunden för at man skall få betala av är att kommunen får en säkerhet, motsvarande del i fastigheten. Finns det utrymme i fastigheten så intecknar man det man behöver. Jag har aldrig stött på några %-gränser men om det finns en lagstiftning om detta så får du mer än gärna peka mig åt rätt håll.
Nej det känns ju som att det är logikt att man inte kan använda något man tidigare har använd som säkerhet vid utlåning till ytterligare utlåning åtminstone inte sålänge även den förstnämnda partern är med på det.
Att bara kolla med den nya långivaren borde ju inte vara ok då den förstnämnda rimligtvis tror att de har hela säkerheten fortfarande.
Och grejen med begränsning på 85% på bolån borde ju rimligtvis vara att säkerheten som då eventuellt skulle vara 100% av bostaden om det nu är så det fungerar skall ha viss marginal / risken skall vara mindre att säkerheten inte täcker upp hela lånet om låntagaren exempelvis inte längre har råd att betala räntan. Fast visst skulle jag kunna tänka mig att lånet är på 85% med bara 85% av fastigheten som säkerhet med där resterande 15% ändå såklart har ett värde och kan säljas den med och hjälpa till att finansiera lånet så att säga.
Hur det fungerar i verkliga livet har jag ingen aning om. Men att man skulle kunna pantsätta något som man redan liksom har lovat någon annan verkar ju knas.
Nu är jag ju vare sig raketforskare, jurist eller banktjänsteman..
Nja, skulle de gå så långt att man personen inte kan betala sitt lån och det inte funegrar med inkasso, fogden mm. så tvångssäljer man huset, vid detta så ser man till att de som har tagit ut säkerhet får sina pengar (den som har tagit första säkertheten får pengarna först, den som tagit andra säkerheten får det efter första etc.). Att det finns ett litet "utrymme" för att de skall finansiera något har jag aldrig stött på, ser inte logiken i det? Om en person vill pantsätta sig upp i nocken så är det väl upp till denna?
Jag pratar privatpersoner som pantsätter sin bostad för belåning.
Ja, det går att inteckna för hela beloppet om man vill, dvs söka pantbrev för hela fastighetens värde, men du har egentligen ingen nytta av de extra 15% pantbrev.
75% bottenlån och 10% topplån, resterande 15% får inte pantsättas. Lånar man de ytterligare 15% så blir det blanco, lån utan säkerhet.
Jag pratar privatpersoner som pantsätter sin bostad för belåning.
Ja, det går att inteckna för hela beloppet om man vill, dvs söka pantbrev för hela fastighetens värde, men du har egentligen ingen nytta av de extra 15% pantbrev.
75% bottenlån och 10% topplån, resterande 15% får inte pantsättas. Lånar man de ytterligare 15% så blir det blanco, lån utan säkerhet.
Så vi inte snubblar runt varandra, det du pratar om berör endast bolån - eller hur?
Så vi inte snubblar runt varandra, det du pratar om berör endast bolån - eller hur?
Yes, eller, lån för en privatperson hos en bank.
Yes, eller, lån för en privatperson hos en bank.
Ok. Då är allt rätt i världen igen, tack för dina svar ;)
tossefar
2013-05-10, 22:09
Men det är viktigt att påpeka att det bara är nuvarande praxis för banker, och absolut inget lagstiftat. Och att långivaren inte godtar de sista 15% som säkerhet betyder inte att andra långivare har samma problem. Det är inga problem att låna upp till hela egendomens värde, från flera långivare. Vilket är uppenbart i TS exempel.
Yes, om du vill undersöka de sakrättsliga aspekterna är det FörmånsrättsL och SkuldebrevsL, eller snarare analogier med 31 § du ska kolla på, när det kommer till bostadsrätter.
Yes, om du vill undersöka de sakrättsliga aspekterna är det FörmånsrättsL och SkuldebrevsL, eller snarare analogier med 31 § du ska kolla på, när det kommer till bostadsrätter.
Nu är jag väldigt seg i skallen, så med risk för att verka dum...
29 § & 31 § SkbrL är väl bara tillämplig exempelvis om:
Gäldenären utfärdar ett skuldebrev till borgenären. Borgenären överlåter senare skuldebrevet till ett kreditinstitut. Om gäldenären fortfarande betalar till borgenären är betalningen giltig såvida gäldenären inte försatts i ond tro (dvs denuntiation måste skett för att betalingen inte längre kan ske med befriande verkan till borgenären). Ifall denuntation skett är sedan kreditinstutitet skyddad mot borgenärens borgenärer.
Jag tycker inte det verkar riktigt tillämpligt här. Nu har jag inte heller koll på just bolån, men brukar inte dessa vara löpande skuldebrev?
Frågan är om det i det här fallet inte skulle bli tvesala (dubbelöverlåtelse) enligt 14 § SkbrL?
Då tänker jag så att det första pantbrevet blir en överlåtelse till banken. Alltså, gäldenären tar en bolån och överlämnar ett pantbrev till banken som säkerhet. Därefter försöker han överlåta samma pant till någon annan. Isåfall skulle innehavarane av det andra pantbrevet inte ha någon rätt mot banken, men däremot kunna kräva pengarna åter av gäldenären.
Kanske att det görs lite mer komplicerat av att det faktiskt finns två pantbrev, i varje fall om man strikt skulle tolka det som orderskuldebrev. Jag kan förvisso tycka den tolkningen skulle ge orimliga konsekvenser.
Nja, skulle de gå så långt att man personen inte kan betala sitt lån och det inte funegrar med inkasso, fogden mm. så tvångssäljer man huset, vid detta så ser man till att de som har tagit ut säkerhet får sina pengar (den som har tagit första säkertheten får pengarna först, den som tagit andra säkerheten får det efter första etc.). Att det finns ett litet "utrymme" för att de skall finansiera något har jag aldrig stött på, ser inte logiken i det? Om en person vill pantsätta sig upp i nocken så är det väl upp till denna?
Hur får du till en tvångsförsäljning av fast egendom? Pantbrevsinnehavaren är ju inte samägare till fastigheten. Bostadsrätter kan däremot tvångsförsäljas pga t.ex. störningar i boendet eller att man inte betalat avgiften till föreningen.
Jag kan för all del ha missat något, men normalt sett är det iaf frågan om att driva in skulden med bättre rätt till den pantsatta egendomen (varpå den troligen säljs exekutivt).
Nja, skulle de gå så långt att man personen inte kan betala sitt lån och det inte funegrar med inkasso, fogden mm. så tvångssäljer man huset, vid detta så ser man till att de som har tagit ut säkerhet får sina pengar (den som har tagit första säkertheten får pengarna först, den som tagit andra säkerheten får det efter första etc.). Att det finns ett litet "utrymme" för att de skall finansiera något har jag aldrig stött på, ser inte logiken i det? Om en person vill pantsätta sig upp i nocken så är det väl upp till denna?Ok så den första får allt den skall ha först iaf? Då faller ju anledningen till att man måste kontrollera om det är ok med den partern iaf.
(Vad ger det för andra konsekvenser? Jag tänker då på huruvida den nya lånutgivaren behöver upplysas om det hela / är skyldig att ta reda på det / inte har mycket att säga till om om den missar det?)
Hur får du till en tvångsförsäljning av fast egendom? Pantbrevsinnehavaren är ju inte samägare till fastigheten. Bostadsrätter kan däremot tvångsförsäljas pga t.ex. störningar i boendet eller att man inte betalat avgiften till föreningen.
Jag kan för all del ha missat något, men normalt sett är det iaf frågan om att driva in skulden med bättre rätt till den pantsatta egendomen (varpå den troligen säljs exekutivt).
Syftade på bostadsrätten, ej fastigheten. Fel ordval av mig, sorry.
Jag kan uttryckte mig klumpigt - det fetmarkerade är annars det jag menar. Om det går så pass långt så säljs fastigheten/br och sedan fördelas summan som fås av försäljningen till de som har pantbrev som säkerhet (i turordning av uttagna pantbrev).
Det är väl hela poängen med att att just långivaren får en säkerhet (att man pantsätter sin fastighet/br)? Ifall något skulle ske vilket resulterar i att lånet inte kan betalas av enligt överenskommelse så har långivaren en säkerhet som denna kan "ta", likvärdigt med den summa som har lånats ut. På så sätt minskar risken för långivaren och med detta räntan bla bla bla...
Ok så den första får allt den skall ha först iaf? Då faller ju anledningen till att man måste kontrollera om det är ok med den partern iaf.
(Vad ger det för andra konsekvenser? Jag tänker då på huruvida den nya lånutgivaren behöver upplysas om det hela / är skyldig att ta reda på det / inte har mycket att säga till om om den missar det?)
Om man skall få en säkerhet och inte tar ut ... CFD (?) (är inte alls bra på alla dessa flashiga ord) från fastighetsregistret så får man nog skylla sig själv. När det väl dyker upp på jobbet så är det en av de första sakerna jag gör för att se om vi kan tillåta det eller inte.
Nu är jag väldigt seg i skallen, så med risk för att verka dum...
29 § & 31 § SkbrL är väl bara tillämplig exempelvis om:
Gäldenären utfärdar ett skuldebrev till borgenären. Borgenären överlåter senare skuldebrevet till ett kreditinstitut. Om gäldenären fortfarande betalar till borgenären är betalningen giltig såvida gäldenären inte försatts i ond tro (dvs denuntiation måste skett för att betalingen inte längre kan ske med befriande verkan till borgenären). Ifall denuntation skett är sedan kreditinstutitet skyddad mot borgenärens borgenärer.
Jag tycker inte det verkar riktigt tillämpligt här. Nu har jag inte heller koll på just bolån, men brukar inte dessa vara löpande skuldebrev?
Frågan är om det i det här fallet inte skulle bli tvesala (dubbelöverlåtelse) enligt 14 § SkbrL?
Då tänker jag så att det första pantbrevet blir en överlåtelse till banken. Alltså, gäldenären tar en bolån och överlämnar ett pantbrev till banken som säkerhet. Därefter försöker han överlåta samma pant till någon annan. Isåfall skulle innehavarane av det andra pantbrevet inte ha någon rätt mot banken, men däremot kunna kräva pengarna åter av gäldenären.
Kanske att det görs lite mer komplicerat av att det faktiskt finns två pantbrev, i varje fall om man strikt skulle tolka det som orderskuldebrev. Jag kan förvisso tycka den tolkningen skulle ge orimliga konsekvenser.
Jag ska försöka förklara med den lilla kunskap jag förvärvat och med reservation för att jag inte läst fastighetsrätt eller speciellt om bostadsrättsföreningar :P
29 § SkuldebrevsL handlar ju om passiv betalningslegitimation och är som du påpekat inte aktuell här.
Däremot 31 § som sagt, den har ett vidare tillämpningsområde än vad som kanske först tycks. Det är riktigt att själva reverslånet är av löpande karaktär. När det kommer till bostadsrätter har man dock löst det så att man gör en analogi med 31 §, då det handlar om en rätt gentemot bostadsrättsföreningen för fordran på nyttjanderätt, och 10 § likställer pantsättning med överlåtelse. Bostadsrättsföreningen har vidare en skyldighet att föra in en anteckning om denuntiationen i lägenhetsförteckningen. Detta blir ju aktuellt när det är fråga om överhypotek, annars finns det ju inget att pantsätta.
Men, om det är själva reverslånet i sig det handlar om - en handling av löpande karaktär - då tycker jag som du att 14 § blir tillämplig. Där är besittningen, eller tillräckligt rådighetsavskärande, avgörande. Om tredje man vill få säkerhet måste han alltså få handlingen i sin besittning, vilket väl borde vara svårt då det redan finns en panthavare som har denna i sin besittning. Om det finns flera reverslån är det väl det tidigaste lånet som har prioritet framför det andra.
Åh, det är ett sånt där svar som gör mig lite hård i byxan! Tack!
Du råkar inte ha referenser också? Isåfall vill jag anse mig skyldig dig en öl. Eller det kanske framgår av bostadsrättslagen?
Har bara Mellqvist & Persson, Fordran & Skuld, men den ligger kvar på jobbet. Tror dock inte den går igenom särskilda regler för bostadsrätter (i varje fall inte från sid. 177 och framåt som behandlar överlåtselse, godtrosförvärv och tvesala).
Får läsa på ytterligare när jag inte är bakis. :)
Du kan kolla in Sakrättens grunder, skriven av Millqvist, grön bok är senaste upplagan. Där beskrivs 31 §s spann angående möjlighet till analogier!
För att kanske förtydliga mitt svar lite så tror jag att det är 31 § som är mest relevant i det här läget.
Jag känner dock att jag skulle behöva mer kunskap om just reverslån för att vara säker och kunna svara helt på frågan. Men, i reverslånet ligger ju fortfarande det krav på sakrättsmoment som finns för respektive säkerhetstyp, i bostadsrättsfallet - denuntiation.
Haha! "Överhypotek", vilket jävla ord! Tvivlar inte på att det existerade innan Yes använde det i inlägg #1 men låter så jävla lustigt om man är oinsatt som jag är. Har hört talas om Stadshypotek eller vadfan det heter men det namnet drar jag inte ens en mm på smilbanden åt. :D
Du kan kolla in Sakrättens grunder, skriven av Millqvist, grön bok är senaste upplagan. Där beskrivs 31 §s spann angående möjlighet till analogier!
Grymt, tack! :)
Hur är den jämfört med Håstads Sakrätt? Jag har lagt en beställning på den och Zetterströms Sakrättens fyra huvudfall. Har kikat lite i äldre upplagor av dessa och de verkar som förnämliga skrifter.
Haha! "Överhypotek", vilket jävla ord! Tvivlar inte på att det existerade innan Yes använde det i inlägg #1 men låter så jävla lustigt om man är oinsatt som jag är. Har hört talas om Stadshypotek eller vadfan det heter men det namnet drar jag inte ens en mm på smilbanden åt. :D
Föreställ dig att du sitter i en hel värld av svåra ord, kanslisvenska och juridiska begrepp. Telefonen ringer och det är din uppgift att förklara:
"Hej, jag har fått ett brev från er!"
"Okej, vad är det för brev du fått?"
"Jag vet inte!"
"Vad står det i brevet?"
"Jag har inte öppnat det!"
Det är min vardag. Understundom utmanande, men sällan tråkig. :D
Min lärare brukade referera till Håstad som "den lille ettrige mannen som sitter på sin kammare och tänker ut grejer". Skämt åsido, Uppsala har ju Håstads sakrätt i sin kurslitteratur om jag inte minns fel. Den borde verkligen duga, eftersom att det är Håstad. Han skulle ju eventuellt ha varit utredare för en eventuell övergång till avtalsprincipen från traditionsprincipen i svensk rätt, men så blev det iof nån annan :P
Guskleto
2013-05-12, 11:52
Svaret på frågan är ja i teorin men nej i praktiken.
Min lärare brukade referera till Håstad som "den lille ettrige mannen som sitter på sin kammare och tänker ut grejer". Skämt åsido, Uppsala har ju Håstads sakrätt i sin kurslitteratur om jag inte minns fel. Den borde verkligen duga, eftersom att det är Håstad. Han skulle ju eventuellt ha varit utredare för en eventuell övergång till avtalsprincipen från traditionsprincipen i svensk rätt, men så blev det iof nån annan :P
Hehe, det är ju en intressant fråga förvisso. Traditionsprincipen ger många svåra gränsdragningsfall, exempelvis om det är frågan om köp eller kommission. Borgenärsskyddet som traditionsprincipen ger har också redan lösts genom presumptionsreglerna i UB...
Meh, bara för att du nämnde det måste jag leta reda på vad gamle Gregow skrev om saken när han utredde frågan inför den nya konsumetköplagen.
Jo, finns ju en del stackare som inte företagit några illojala transaktioner, men som liksom hamnar i marginalen, pga traditionsprincipen. Precis som du säger kan man ju tycka att presumtionsreglerna sköter det där.
Juste Gregow kom ju med ett lagförslag, som bland annat skulle träffa leasing, men det sket ju regeringen i om jag minns rätt :P
vBulletin® v3.8.8, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.