Visa fullständig version : OVK, bostadsrätt, vem ska betala?
Matte_Maiden
2012-01-04, 11:29
Hej allesammans.
I vår förening har det nu genomförts en OVK där det uppdagats fel som läggs på lägenhetsinnehavaren (vi). Detta fel är något som fanns (utan vår vetskap) när vi köpte lägenheten i november 2009. Det är problem med in- och utluft bland annat, helt enkelt saker man inte direkt kan kolla när man går på visningen.
Vår lägenhet byggdes tillsammans med några andra lägenheter för några år sedan från att tidigare varit ett dagis. Jag är rätt säker på att den förra innehavaren var den första innehavaren av lägenheten. Problemet bör alltså uppstått när man byggde lägenheten och således fanns när den första innehavaren flyttade in.
Vi köpte då lägenheten för dryga 2 år sedan och idag riskerar vi att faktureras på strax under 10kkr för denna sak. Det jag undrar, vilka krav kan jag ställa på tidigare lägenhetsinnehavare? Jag tycker att jag rimligen inte kan kontrollera att luftkonditioneringen fungerar som den ska, mäklaren sa att den gjorde det och jag antog att det var "tillräckligt".
Alltså: lägenheten byggdes om från dagis och fick då fel i ventilationen som sedan uppdagades nu. Vem ska betala? Jag, tidigare lägenhetsinnehavare eller byggfirman?
Tips på länkar eller resurser är välkomna. :)
Matte_Maiden
2012-01-04, 11:36
Vad är själva felet?
"Utgärda/utred ventilation (ej justerbara tilluftsdon, lågt tilluftsflöde vardagsrum, trasigt spjäll i spiskåpa kök, bad har 2 st frånluftsdon, sand från golvfyllnad rinner ner i tilluftsdon.)"
Helt enkelt, ventilationen suger.
Vore jag du skulle jag inte få upp mina förhoppningar om att någon annan ska betala. Förra ägaren ska absolut inte betala. Möjligen byggfirman om det visar sig vara fusk från deras sida.
Jockefoten
2012-01-04, 11:39
Om saker har gått sönder så får ni nog själva stå för det, om det är regelrätta byggfel så hade jag kontaktat http://bostadsrattsnamnden.se/
Som jag förstått det är man skyldig för dolda fel i upp till två år. Tidigare innehavare är alltså skyldiga att ersätta om felet uppstod när dom bott där. Däremot är undersökningsplikten hög. Hade du någon besiktningsman när ni köpte lägenheten?
Jag har själv råkat ut för strul i en tidigare bostadsrätt och det är inte kul. Fick typ ett väldigt hotaktigt brev från dom som köpt lägenheten angående en fuktskada. Dock hade jag inte bott där i två år så jag kunde gå tillbaka till min säljare som fick åtgärda problemet. En jädra soppa.
Lycka till! Kontakta mäklaren och säljarna.
BigSpawn
2012-01-04, 11:44
Dolda fel gäller ju upp till 10år,men att få det klassat som dolt fel är svårare än det låter, man har ju besiktningsplikt osv. Gissar att det inte är speciellt enkelt att få byggfirman att betala för det heller om det klassas som byggfel.
Dolda fel gäller ju upp till 10år,men att få det klassat som dolt fel är svårare än det låter, man har ju besiktningsplikt osv. Gissar att det inte är speciellt enkelt att få byggfirman att betala för det heller om det klassas som byggfel.
Är inte 10 år bara gällande hus?
Matte_Maiden
2012-01-04, 11:52
Vi genomförde ingen egen besiktning (kan vara ett dumt misstag, hehe) eftersom vi aldrig tidigare hört om folk som gjorde det då det gäller lägenheter i stan.
En intressant del av det hela (kanske inte juridiskt men ändå) är att förre ägaren är bror till han som byggde om dagiset till lägenheter. Deras pappa köpte upp råytan och lät sonen bygga om (med sin byggfirma som jag tror har gått i konkurs) för att sedan sälja två lägenheter extern och låta de båda bröderna få varsin varav en är den vi bor i idag. Han vi köpte av anlitade även pappans bostadsförvaltningsfirmas egna mäklaravdelning för att genomföra försäljningen. Hela familjen är med andra ord insyltade hehe.
BigSpawn
2012-01-04, 11:54
Är inte 10 år bara gällande hus?
mycket möjligt:) trodde det var samma
Matte_Maiden
2012-01-04, 11:55
Kan väl även tillägga att vi klagade hos föreningen långt inom ramen för 2 år. vet dock ej om det påverkar eftersom det inte är föreningen som är ansvariga som jag förstått det.
Tycker du ska läsa på ordentligt om vilka skyldigheter tidigare ägare har, kontakta dom (men inte typ hota som mina köpare gjorde pga att dom blev rädda) och se vad som kan göras. Har du tur slipper du undan utgifter. Om det däremot hade kunnat upptäckas under en besiktning får du nog gott betala...
Men.. Om nu lägenheten byggts om från förskola till bostad så måste det ha skett någon form av slutbesiktning. Var det vid ombyggnaden det felades så borde detta ha framkommit vid besiktningen, och någonstans där borde ansvaret ligga, kan jag tycka.
Jag har inte full koll, men vet i alla fall att när en lokal byggdes om till bostad i vårt hus så krävde vi i föreningen att lokalen besiktigades som bostad innan den såldes som eller började användas som en bostad.
Matte_Maiden
2012-01-04, 12:16
Som sagt, vi frågade snabbt mäklaren på visningen om ventilationen och han sa att den var bra.
Ska även kolla upp när senaste OVK:n genomfördes. Detta måste ha fastnat även i den om någon genomförst sedan lägenheterna byggdes.
Matte_Maiden
2012-01-04, 12:17
Men.. Om nu lägenheten byggts om från förskola till bostad så måste det ha skett någon form av slutbesiktning. Var det vid ombyggnaden det felades så borde detta ha framkommit vid besiktningen, och någonstans där borde ansvaret ligga, kan jag tycka.
Jag har inte full koll, men vet i alla fall att när en lokal byggdes om till bostad i vårt hus så krävde vi i föreningen att lokalen besiktigades som bostad innan den såldes som eller började användas som en bostad.
Detta ska kollas upp. Felet har inte blivit värre under vår tid i lägenheten, utan ventilationen är som den var när vi flyttade in. Relativt säker på att det är precis som efter det byggdes om. Tycker också att detta borde ha besiktigats eller liknande.
Jag förstår inte, är det inte föreningen som lät bygga om dagiset till lägenhet? Är ventilationen gemensam med resten av lägenheterna?
Matte_Maiden
2012-01-04, 12:34
Jag förstår inte, är det inte föreningen som lät bygga om dagiset till lägenhet? Är ventilationen gemensam med resten av lägenheterna?
Oklart, tror tyvärr att de sålde råytan för att låta annan person genomföra byggandet vilket enligt konsumentombudsmannen förstår för oss. Det innebär att det är en lägenhetsinnehavare som ändrat och vår motpart blir då säljaren, vilken inte längre är ansvarig för dolda fel då det precis gått två år.
Ska undersöka huruvida det är föreningen eller någon annan som genomfört ombyggnaden. Vore även intressant att se tidigare OVK:er och eventuellt besiktning mellan dagis och lägenhet.
Dolda fel gäller ju upp till 10år,men att få det klassat som dolt fel är svårare än det låter, man har ju besiktningsplikt osv. Gissar att det inte är speciellt enkelt att få byggfirman att betala för det heller om det klassas som byggfel.
Fast när det gäller bostadsrätt så är det KöpL vi ska kika i, där finns ingen undersökningsplikt (så till vida du inte underlåtit att undersöka lägenheten på uppmaning av säljaren), det är snarare en fördel att inte undersöka, om du faktiskt undersökt kan du inte åberopa fel som du hittat eller bort hitta vid en sådan undersökning.
Vi genomförde ingen egen besiktning (kan vara ett dumt misstag, hehe) eftersom vi aldrig tidigare hört om folk som gjorde det då det gäller lägenheter i stan.
Som sagt ovan är detta snarast en fördel vid bostadsrättsköp. Hur som helst är du rökt i KöpL mening då du skulle reklamerat senast inom två år från köpet.
Är det däremot bostadsrättsföreningen som lät bygga om till lägenhet är ventilationen deras ansvar, Bostadsrättslag 7kap 12§ 2st.
(Med reservation för allt ;))
Edit: Fastighetsmäklarlag 20§ skulle kunna bli aktuell om mäklaren faktiskt informerade dig om att ventilationen var väl fungerande.
Matte_Maiden
2012-01-04, 13:02
Precis, säljaren som motpart är rökt.
Däremot ska vi undersöka föreningens del i det hela och även mäklaren.
Du borde kunna vända dig mot bostadsrättsföreningen, rent spontant. Du har trots allt bara köpt en andel i en förening, och det borde rimligen vara så att centrala delar av fastigheten som föreningen äger, typ ventilation, bekostas av föreningen.
Det är gissningar jag dragit ur arslet men det är mitt tips.
/Jur.Stud
Fast när det gäller bostadsrätt så är det KöpL vi ska kika i, där finns ingen undersökningsplikt (så till vida du inte underlåtit att undersöka lägenheten på uppmaning av säljaren), det är snarare en fördel att inte undersöka, om du faktiskt undersökt kan du inte åberopa fel som du hittat eller bort hitta vid en sådan undersökning.
Är du helt hundra på det där?
Saxat från Nordeas hemsida "Som köpare har du skyldighet att undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda. Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha "förväntat dig", med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för."
Är du helt hundra på det där?
Saxat från Nordeas hemsida "Som köpare har du skyldighet att undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda. Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha "förväntat dig", med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för."
Ja. Bostadsrättsköp skiljer sig från fastighetsköp på det sätt att vid bostadsrättsköp köper du in dig i föreningen och betalar hyra för att få nyttja lägenheten. Vid ett fastighetsköp (eller husköp som väl är den alldagliga termen) köper du en fastighet, oftast står det även ett hus på den fastigheten ;)
Ja. Bostadsrättsköp skiljer sig från fastighetsköp på det sätt att vid bostadsrättsköp köper du in dig i föreningen och betalar hyra för att få nyttja lägenheten. Vid ett fastighetsköp (eller husköp som väl är den alldagliga termen) köper du en fastighet, oftast står det även ett hus på den fastigheten ;)
Intressant. SItter i nuläget i en tvist gällande detta och kan konstatera att två jurister, en mäklare samt Nordea säger emot dig... :P
Åter igen saxat från Nordeas hemsida "En fastighet köps i befintligt skick enligt Jordabalkens regler och detsamma gäller bostadsrätter enligt Köplagens regler. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som du själv borde ha upptäckt vid en undersökning och att du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. "
Bah, edit ägd av edit timer.
Märkte nu att skillnaden i stort sätt på bostadsrätt och fastighet gäller i vem som förväntas hitta felen vid ingående besiktning.
Xodd: Inte riktigt, skillnaden i undersökningsplikten vad gäller lös och fast egendom är milsvid.
Intressant. SItter i nuläget i en tvist gällande detta och kan konstatera att två jurister, en mäklare samt Nordea säger emot dig... :P
Åter igen saxat från Nordeas hemsida "En fastighet köps i befintligt skick enligt Jordabalkens regler och detsamma gäller bostadsrätter enligt Köplagens regler. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som du själv borde ha upptäckt vid en undersökning och att du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. "
Vet inte vad Nordea eller dina jurister menar, men när det gäller bostadsrättsköp finns det ingen generell undersökningsplikt då KöpL som sagt är tillämpbar lag. Undersökning enligt KöpL är frivillig, men om säljaren uppmanar dig att undersöka köpeobjektet och du då underlåter att faktiskt undersöka, i detta fallet lägenheten, så kan du inte senare åberopa sådana fel som hade hittats vid en undersökning om en sådan de facto ägt rum.
Härav ligger det stor vikt att säljaren av en bostadsrätt, eller vilken lös egendom som helst för den delen, faktiskt uppmanar köparen att undersöka lägenheten. Att en mäklare ofta står och delar ut prospekt och i olika ordalag säger att ni som köpare ska ta en titt omkring räcker i de flesta fall som en uppmaning.
Folke Grauers håller med mig ;)
(Grauers, Folke (2010). Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt. 13., [omarb.] uppl. s.215 om du vill läsa vidare själv)
Hur fungerar det med abstrakta/konkreta fel vid undersökningsplikt? Det är givet att inte allt uppkommer vid en lägenhetsvisning utan ett par år senare, det torde vara logiskt att säljaren ansvarar för del som uppkommer ( som i sin tur kan kräva ersättning av hantverkare/dylikt som gjort ett felaktigt arbete?)
Matte_Maiden
2012-01-16, 22:56
Kompletterande information.
OVK gjordes men fullföljdes inte år 2007. Alltså, de kontrollerade lägenheterna och samma problem uppvisades då men de rättades alltså inte till - därav inte fullföljd. Detta gäller flertalet lägenheter som fastnade i OVK:n men som inte rättades till, vad jag vet rättades inga till vid denna genomgång.
Styrelsen genomförde heller ingen besiktning eller liknande vid ombyggnaden.
Alltså: säljaren _visste_ om detta. Styrelsen visste om detta. Mäklaren vet jag inte, men han svarade att ventalitionen var bra. Kan säljaren fortfarande hävda dolt fel även fast en tidigare OVK gjorts och de inte rättat till felen?
Nitrometan
2012-01-17, 08:58
Säljaren visste om det, det var inte dolt.
Det borde sätta honom i ett taskigt förhandlingsläge om inte annat.
Matte_Maiden
2012-01-17, 11:05
Ringede någon på Konsumentverket precis och han säger som tidigare att vi inte har någon rätt alls mot säljaren, även om han bevisligen visste om att det var fel på ventilationen.
Vi anmälde problem med ventilationen till föreningen runt ett halvår efter att vi köpt lägenheten. De drog sedan ut på tiden tills nu, vilket har satt oss i skiten. Frågan är om man kan bråka med dem. :D
Ringede någon på Konsumentverket precis och han säger som tidigare att vi inte har någon rätt alls mot säljaren, även om han bevisligen visste om att det var fel på ventilationen.
Vi anmälde problem med ventilationen till föreningen runt ett halvår efter att vi köpt lägenheten. De drog sedan ut på tiden tills nu, vilket har satt oss i skiten. Frågan är om man kan bråka med dem. :D
Kontakta jurist specialiserad på fastighetsrätt och fråga. Jag skulle inte lita blint på en slumpvis vald tjänsteman på konsumentverket om jag var du och gäller det stora summor kan det vara värt att lägga ner ett par tusen på rådfrågning och möjligtvis slippa den större kostnaden. Det värsta som kan hända är att du får besked om att du måste betala men då har du iallafall fått klart besked.
Matte_Maiden
2012-01-17, 11:31
Kontakta jurist specialiserad på fastighetsrätt och fråga. Jag skulle inte lita blint på en slumpvis vald tjänsteman på konsumentverket om jag var du och gäller det stora summor kan det vara värt att lägga ner ett par tusen på rådfrågning och möjligtvis slippa den större kostnaden. Det värsta som kan hända är att du får besked om att du måste betala men då har du iallafall fått klart besked.
Gissar på att det ligger sub 10k.
Dock är det rätt störigt, för ganska mycket tyder på att det är folk som undanhållit information medvetet eller bara klantat sig. Tidigare styrelser har till exempel inte genomfört OVK:n rätt, och samtidigt verkar det som att personen vi tror satt som ordförande då genom detta beteende "slapp" riva upp sin parkett då de struntade i detta - vilket han hade behövt göra för att få godkänt i OVK:n.
Mäklaren borde man väl kunna komma åt. Vilket ansvar har han? Vi frågade explicit om ventilationen på visningen.
Har du pratat med styrelsen?
Matte_Maiden
2012-01-17, 11:41
Har du pratat med styrelsen?
Hehe, en lite rolig detalj är att min fästmö numera sitter i styrelsen - sen 1 år tillbaka. Annars hade vi nog varit helt ute ur leken när det gällre detta. Blir rätt delikat med andra ord. De verkar vara övertygade om att det är andra som ska stå för kalaset, varken de eller vi. Ska ta reda på exakt kronologisk ordning för allt som skett och sedan ta ställning. Vad som är klar är iaf att gamla styrelsen aldrig genomförde den lagstadgade OVK:n som skulle gjorts.
Matte_Maiden
2012-01-20, 18:10
Mer uppgifter i fallet.
Byggherren (pappan till hans som ägde vår lägenhet innan oss) struntade i att genomföra en OVK (vilket Statsbyggnadsnämne begärt) då arbetet var klart. Jag har papper där de står att de begär att få detta inskickat.
Alltså, pappan köpte råytan och var byggherre (vet inte riktigt vad det innebär) då han anlitade sin sons byggföretag för att göra arbetet. Sedan fick andra sonen vår lägenhet.
Jag trodde att ansvaret låg på föreningen och inte byggherren att skicka in OVK:n i detta fall, någon som vet hur det ligger till?
Minimjölk
2012-01-21, 15:34
usch, vilken soppa. Hoppas det löser sig. Sådana här saker har en tendens att dra ut rejält på tiden. Bästa sättet att skynda på processen är att ta in en advokat. Genom hemförsäkringen kostar de första 100timmarna eller något mycket mindre och försäkringen täcker resten. Att däremot gå in i en rättslig process för 10k låter tveksamt men efter lite detektivarbete skulle jag nog plocka in en advokat för att gå igenom det hela.
usch, vilken soppa. Hoppas det löser sig. Sådana här saker har en tendens att dra ut rejält på tiden. Bästa sättet att skynda på processen är att ta in en advokat. Genom hemförsäkringen kostar de första 100timmarna eller något mycket mindre och försäkringen täcker resten. Att däremot gå in i en rättslig process för 10k låter tveksamt men efter lite detektivarbete skulle jag nog plocka in en advokat för att gå igenom det hela.
Hemförsäkringen täcker tyvärr oftast enbart tvister vars tvistesummal är på över ett halvt basbelopp d.v.s. över 22 000kr.
vBulletin® v3.8.8, Copyright ©2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd.