Tråden om privatekonomi

[Snobbe]

Ursprungligen postat av Baldr

Du blir proaktiv istället för reaktiv. Istället för att titta i bakspegeln och inse att du spenderade för mycket för tre månader sedan så använder du "envelope budgeting" för att dela upp pengarna i rätt kategorier innan månaden börjar.

När lönen kommer in på kontot så budgeterar du upp nästa månads alla utgifter utifrån den insättningen (mat, kläder, nöje, etc). Når du taket i en kategori under månaden så måste du föra över pengar från en av de andra tillåtna kategorierna. T.ex. om du ska gå ut nästa kväll och inte har pengar på utekontot så får du omplacera från din klädbudget. Det viktiga är att göra det innan du går ut, aldrig handla för pengar du inte budgeterat för och aldrig överstiga den bokförda månadslönen. En del kategorier såsom sparande och räkningar är totalförbjudna, de får aldrig omfördelas till de andra kategorierna.

Att bara kategorisera utgifter gav aldrig något resultat för mig trots att jag testade flera olika appar. När du upptäcker att du spenderat för mycket så är det ändå alldeles för sent. Du kan försöka tänka på det till nästa månad men det gav inget resultat i praktiken.

Ah ok, sådär kommer jag nog aldrig orka hålla på. När jag får lönen så skickas det pengar till mina fondkonton, sparkonton, och matkonto (eget kort för maten). Betalar även räkningar såklart. Det som blir över ser jag som "spendera" pengar. Om jag spenderar pengarna på kläder eller nya datorprylar spelar inte så stor roll för mig.

[Starke75an]

Kommer få in en större summa som jag tänker spara till pensionen. Är jag helt korkad om jag kör en 90/10 fördelning mellan aktier och räntor? Blir placerade i Lysa fonder i så fall. Kostnad ca 0,4% och automatiskt ombalansering.

Har sen tidigare en 20/80 och en 60/40 portfölj hos de.

Eller borde jag lägga de i Länsförsäkringar global indexfond som jag även har. Kostnad ca 0,2%.

[ceejay]

Skulle lägga fokus kring investmentbolag och fonder, delar av det hitta bra företag du tror långsiktigt på.

[hahavaffan]

Vad säger panelen om att köpa bostadsrätt just nu? Sålde ett hus i november och har sedan mars bott i hyresrätt. Ganska nice timing med tanke på covid-19, Trump, Nord Korea och allt annat skit som händer i världen och påverkar ekonomin i någon mån.
Men är rejält trött på en halvsunkig hyresrätt redan, och skulle gärna köpa mig en lägenhet, men känner mig osäker på köpläget just nu.
Området jag tittar på är väldigt stabilt (Ribersborg/Slottsstaden i Malmö), och troligen ett av dem som klarar sig bäst (ui Malmö) om det skulle komma en riktig bostadskrasch. Men eftersom jag planerar bo där i max 2-3 år innan det troligtvis blir hus igen, så är jag lite velig.

[Löpare]

Är det någon här som har erfarenhet av att investera i lägenhetshus som man sedan hyr ut?

Jag bor i en halvstor stad i Norrland och har spanat in ett lägenhetshus med 3 lägenheter som ligger 1,5h bort ifrån mig med bil.

Jag har i dagsläget inte mycket information om fastigheten men det kan jag maila annonsören och fråga om. Det som framgår i annonsen är hyresintäkter vid full utyrning, driftkostnad (ganska exakt 33% lägre än bankernas schablon som brukar ligga på 450kr om jag inte har fel), antal lägenheter och dess yta samt uppvärmningssystemet som är pelletspanna med elspets.
Värt att påpeka är att jag tycker att hyresintäkterna låter särdeles höga för ett lägenhetshus med detta läge, 820kr/kvm utslaget på de tre lägenheterna. Detta tillsammans med att driftkostnaden är rätt mycket lägre än bankens schablon gör ju att driftnettot ser väldigt bra ut på pappret vilket får mig att bli lite misstänksam.

Den ort som fastigheten ligger på har mycket få invånare, knappt 2000, men ligger nära (under 30min) med bil till två städer med mellan 7000-9000 invånare så jag tänker mig att det finns möjliga hyresgäster men det är ju långt ifrån centrala Stockholm om man säger så.

Detta är ett helt nytt område för mig och ärligt talat har jag tummen mitt i handen vilket jag inbillar mig försvårar läget en del. Visserligen kan man ju leja bort reparationer och liknande men det är ju bra att ha en viss koll.

Är jag ute på för djupt vatten tror ni eller skulle det vara värt att ta det vidare baserat på den lilla information som finns i dagsläget?

[agazza]

Ursprungligen postat av Löpare

Är det någon här som har erfarenhet av att investera i lägenhetshus som man sedan hyr ut?

Jag bor i en halvstor stad i Norrland och har spanat in ett lägenhetshus med 3 lägenheter som ligger 1,5h bort ifrån mig med bil.

Jag har i dagsläget inte mycket information om fastigheten men det kan jag maila annonsören och fråga om. Det som framgår i annonsen är hyresintäkter vid full utyrning, driftkostnad (ganska exakt 33% lägre än bankernas schablon som brukar ligga på 450kr om jag inte har fel), antal lägenheter och dess yta samt uppvärmningssystemet som är pelletspanna med elspets.
Värt att påpeka är att jag tycker att hyresintäkterna låter särdeles höga för ett lägenhetshus med detta läge, 820kr/kvm utslaget på de tre lägenheterna. Detta tillsammans med att driftkostnaden är rätt mycket lägre än bankens schablon gör ju att driftnettot ser väldigt bra ut på pappret vilket får mig att bli lite misstänksam.

Den ort som fastigheten ligger på har mycket få invånare, knappt 2000, men ligger nära (under 30min) med bil till två städer med mellan 7000-9000 invånare så jag tänker mig att det finns möjliga hyresgäster men det är ju långt ifrån centrala Stockholm om man säger så.

Detta är ett helt nytt område för mig och ärligt talat har jag tummen mitt i handen vilket jag inbillar mig försvårar läget en del. Visserligen kan man ju leja bort reparationer och liknande men det är ju bra att ha en viss koll.

Är jag ute på för djupt vatten tror ni eller skulle det vara värt att ta det vidare baserat på den lilla information som finns i dagsläget?

Kör ba.

Du kommer behöva göra saker själv eller leja väldigt dålig arbetskraft men avkastningen är god ifall du har full bellägning men det går lika fort åt andra hållet ifall du inte har det.

Gör en ekonomisk kalkyl med payback period och posta hur du tror att det ska fungera.

Det är en fördel att bo nära objektet.

Räkna inte med restvärde

Räkna med en klientel som är dum i huvudet.

[Löpare]

Ekonomiskt sett står och faller det lite med om det är fullt uthyrt samt vad som den faktiska driftkostnaden är men jag presenterar det bästa respektive sämsta scenariot nedanför. Det kan vara så att jag har glömt vissa löpande utgifter


Best case. I detta fall räknar jag med fullt uthyrt, den angivna driftkostnaden, 75% belåning med 3% ränta. Väldigt bra avkastning på investeringen här med 25% direktavkastning och 16% avkastning om jag tar slutvinsten delat i fastighetens pris.



Worst case. I detta fall räknar jag med att den minsta av lägenheterna är uthyrd, driftkostnaden är enligt bankens schablon men nedräknad med 60% eftersom de två större lägenheterna står tomma. Belåningen är även här 75% men med 5% ränta.




Jag vet inte alls vad som är rimligt i termer av arbetsbelastning för ett sånt här projekt men jag har som sagt inte kunskaper inom renovering, skötsel av pelletspannan och liknande. Jag är en riktig "stadsbo" som själv bor i hyresrätt och denna investering skulle vara just en ekonomisk investering och inte för att jag gillar att ta hand om hus.

Desto mer jag tänker på det desto dummare känns det men det är ju lätt att bli lite "fartblind" om man tittar på ovanstående best case och hur bra avkastningen är i det fallet.

Ursprungligen postat av agazza

Kör ba.

Du kommer behöva göra saker själv eller leja väldigt dålig arbetskraft men avkastningen är god ifall du har full bellägning men det går lika fort åt andra hållet ifall du inte har det.

Gör en ekonomisk kalkyl med payback period och posta hur du tror att det ska fungera.

Det är en fördel att bo nära objektet.

Räkna inte med restvärde

Räkna med en klientel som är dum i huvudet.

[Frantic]

Skick på fastigheten? Några större renoveringar som är på ingående? Hur har beläggningen ut senaste åren?

Jag antar att de nuvarnade hyresgästerna stannar kvar? Var kräsen med vilka du hyr ut till annars. Ett rövhål till hyresgäst kan vara svårt att bli av med.

[PureWhey]

Ursprungligen postat av Frantic

Skick på fastigheten? Några större renoveringar som är på ingående? Hur har beläggningen ut senaste åren?

Jag antar att de nuvarnade hyresgästerna stannar kvar? Var kräsen med vilka du hyr ut till annars. Ett rövhål till hyresgäst kan vara svårt att bli av med.

Japp. Mina morföräldrar har ägt och äger fortfarande hyresfastigheter. Inte mycket just nu men under åren har det vart några lägenhetshus runtom i Göteborg.

Just nu bor det en person som röker inne, inte städar osv osv osv. Massa problem helt enkelt. Har försökt få ut personen i 1.5 år. Helt omöjligt med soc etc. Skandalöst.

Enligt Morfar är det väldigt svårt att tjäna någon vidare hacka på att hyra ut som enskild fastighetsägare just nu då du inte har så stor kontroll över hyrorna och eventuella investeringar i fastigheterna inte går att få tillbaka i form av hyreshöjning då man knappt får höja hyran. Snarare värdet på fastigheterna som går uppåt och uthyrningen är ett nollsummespel.

[Löpare]

"Huset är successivt genomgånget och uppfräschat." står det i annonsen som enbart har 1 bild som visar utsidan av huset. Det man ser då ser bra ut.

Jag har inte mailat annonsören än eftersom jag gärna tar emot lite allmänna tips innan jag framhäver mig som intressent. Men å andra sidan så har jag ju så lite information om fastigheten i dagsläget att det är svårt att avgöra någonting alls.

Om jag skulle slänga iväg ett mail till den nuvarande ägaren, vad kan vara bra inledande frågor? Det här med historisk beläggning har jag också funderat på och vill helt klart ha svar på. Det finns ju tonvis med saker att fråga men vad tror ni kan vara kanske topp 5 saker man verkligen vill veta så här tidigt i processen?

Ursprungligen postat av Frantic

Skick på fastigheten? Några större renoveringar som är på ingående? Hur har beläggningen ut senaste åren?

Jag antar att de nuvarnade hyresgästerna stannar kvar? Var kräsen med vilka du hyr ut till annars. Ett rövhål till hyresgäst kan vara svårt att bli av med.

[agazza]

Ursprungligen postat av Löpare

Ekonomiskt sett står och faller det lite med om det är fullt uthyrt samt vad som den faktiska driftkostnaden är men jag presenterar det bästa respektive sämsta scenariot nedanför. Det kan vara så att jag har glömt vissa löpande utgifter


Best case. I detta fall räknar jag med fullt uthyrt, den angivna driftkostnaden, 75% belåning med 3% ränta. Väldigt bra avkastning på investeringen här med 25% direktavkastning och 16% avkastning om jag tar slutvinsten delat i fastighetens pris.



Worst case. I detta fall räknar jag med att den minsta av lägenheterna är uthyrd, driftkostnaden är enligt bankens schablon men nedräknad med 60% eftersom de två större lägenheterna står tomma. Belåningen är även här 75% men med 5% ränta.




Jag vet inte alls vad som är rimligt i termer av arbetsbelastning för ett sånt här projekt men jag har som sagt inte kunskaper inom renovering, skötsel av pelletspannan och liknande. Jag är en riktig "stadsbo" som själv bor i hyresrätt och denna investering skulle vara just en ekonomisk investering och inte för att jag gillar att ta hand om hus.

Desto mer jag tänker på det desto dummare känns det men det är ju lätt att bli lite "fartblind" om man tittar på ovanstående best case och hur bra avkastningen är i det fallet.

2000kr per lgh och månad måste du lägga på sparande för eventuella renoveringsutgifter

[Löpare]

Oj, det var inte någon dålig summa det, 72000kr totalt per år sätter ju helt klart sina spår i avkastningen.

Ursprungligen postat av agazza

2000kr per lgh och månad måste du lägga på sparande för eventuella renoveringsutgifter

[Fredszky]

Jag har funderat lite och räknat på att köpa hyreslägenheter med 6-10 lägenheter och vara fastighetsvärd.
Det jag kommit fram till är att man kan få runt en vanlig schysst lön på det, exkluderat eventuell ökning av fastigheten.

Men det som avskräcker mig är den (enorma?) risk man tar. Stökiga hyresvärdar, dyra saker som går sönder eller plötsliga underhållsavgifter (vattenskada, mögelsanering, etc). Finns mycket som kan ställa till det, har man inte bra med kapital som kan täcka upp om något går snett så sitter man i en knivig situation.

Jag jämför hela tiden med att lägga pengarna på börsen.

Där har du i princip inget jobb för att pengarna ska rulla in, inte alls samma risker (inte på sikt i alla fall), inga kostnader för bokföring eller annat byråkratiskt, du kan ta ut pengarna på ett par dar om du skulle vilja (jobbigare att sälja en hyreslägenhet, mäklare o.s.v.). Själv skulle jag bara vara hyresvärd för att diversifiera mina tillgångar, men då skulle jag alltså ha pengar att täcka upp för risken. Samt att jag skulle outsourcat allt bök, för jag har ingen lust att vara vaktmästare och hålla på med hyresgästerna och allt annat runtomkring.

Så ett tips är väl att skriva ner pros & cons med andra alternativinvesteringar och göra ett utförligt best/worstcase scenario. Så att man är klar med vad man ger sig in i.

[Löpare]

Den enda egentliga fördelen jag ser med en sådan här bostadsinvestering är att jag kan få bra avkastning på det satsade kapitalet, i princip det dubbla jämfört med börsen (i snitt) om allting går bra.

I just detta fall är fastigheten så pass billig att om jag går in med 25% eget kapital och 75% lånade pengar så är det jag pytsar upp själv knappt en tredjedel av de pengar jag har på banken.

Nackdelar:

• (Förmodligen) väldigt illikvid tillgång. Utgår ifrån att ett lägenhetshus i en liten by inte säljs så jävla enkelt.
• Kommer inte ha samma möjlighet att flytta ifrån där jag bor nu om det skulle bli så att jag skulle vilja.
• Måste hantera hyresgäster, se till att de är vettiga samt se till att vakansgraden sett över lång tid är låg för att det ska vara en bra investering.
• Har i dagsläget inte koll på det juridiska eller praktiska vad gäller fastighetsägande.
• Fastigheten ligger 1,5h bort från där jag bor nu vilket är lite bökigt.
• Alla "dolda" kostnader som jag inte riktigt kan förutse eller räkna på i kalkylen.
• Flera andra saker som jag inte kan komma på på rak arm.

Jämfört med t.ex. börsen så är ju uppsidan i denna fastighet begränsad till runt 16% avkastning som jag nämnde ovan.
Nedsidan är ju visserligen begränsad men det är ju ändå rätt många tusenlappar som står på spel om det blir så att jag står utan hyresgäster.


EDIT: Har nu fått fler bilder på insidan av fastigheten. Köken och badrummen ser lite tråkiga ut och möjligen i behov av utseendemässig renovering.

Ursprungligen postat av Fredszky

Jag har funderat lite och räknat på att köpa hyreslägenheter med 6-10 lägenheter och vara fastighetsvärd.
Det jag kommit fram till är att man kan få runt en vanlig schysst lön på det, exkluderat eventuell ökning av fastigheten.

Men det som avskräcker mig är den (enorma?) risk man tar. Stökiga hyresvärdar, dyra saker som går sönder eller plötsliga underhållsavgifter (vattenskada, mögelsanering, etc). Finns mycket som kan ställa till det, har man inte bra med kapital som kan täcka upp om något går snett så sitter man i en knivig situation.

Jag jämför hela tiden med att lägga pengarna på börsen.

Där har du i princip inget jobb för att pengarna ska rulla in, inte alls samma risker (inte på sikt i alla fall), inga kostnader för bokföring eller annat byråkratiskt, du kan ta ut pengarna på ett par dar om du skulle vilja (jobbigare att sälja en hyreslägenhet, mäklare o.s.v.). Själv skulle jag bara vara hyresvärd för att diversifiera mina tillgångar, men då skulle jag alltså ha pengar att täcka upp för risken. Samt att jag skulle outsourcat allt bök, för jag har ingen lust att vara vaktmästare och hålla på med hyresgästerna och allt annat runtomkring.

Så ett tips är väl att skriva ner pros & cons med andra alternativinvesteringar och göra ett utförligt best/worstcase scenario. Så att man är klar med vad man ger sig in i.

[agazza]

Jag har ett hus jag köpte för 140, det hyr jag ut kallt för 3500 i månaden.

Den riktiga avansen är egentligen 1500 men beroende på hur man tänker får jag ju pengar till en gratis renovering över tid.

Bostäder avkastar faktiskt bra i rådande klimat knepigt nog.