Vad kostar "säljprocessen" av en lägenhet? [Arkiv] - Kolozzeum Forum

Visa fullständig version : Vad kostar "säljprocessen" av en lägenhet?

Barbastark

2012-03-18, 09:58

Hejhej

Undrar om någon har koll på vad hela processen av att sälja en lägenhet kostar?

Jag vet inte vad som behöver göras i den processen men antar tex besiktning, anställa en mäklare osv?

Anledningen till att jag frågar är att jag behöver en lägenhet och funderar i så fall på att köpa en lite billigare och bo där i kanske 2-3 år, inte amortera något på den (förutom topp-lånet) och sedan sälja för att köpa något jag verkligen vill ha.

begt

2012-03-18, 10:22

Kan du sälja lgh utan mäklare kan du spara in massor.

Se till att lgh är perfekt städad, gärna uppiffad med levande ljus och liknande under visningen.

En barnfamilj som jag kände förut hyrde en flashig storbildsstv och det bidrog säkert till att de fick bra betalt :) Kanske inte rätt målgrupp för din del men det skadar inte att lägga ned lite extra arbete för det kan löna sig rejält.

Mental

2012-03-18, 10:27

Jazen

2012-03-18, 10:28

som jag förstått så ska mäklaren ha viss procent på själva sälj priset, alltså priset på vad lägenheten blev såld för. Har även sett reklam där mäklar firmor inte tar pröjs om inte lägenheten blir såld för det du/ni har kommit överens om etc etc, vet dock inte hur detta går till

Men med hjälp av mäklare så gör dom allt för dig,visningar,annonser, kanske t.om inredning som kanske kan hjälpa få upp priset etc etc

Barbastark

2012-03-18, 10:28

Jazen

2012-03-18, 10:29

Okok, så egentligen behöver man inte någon mäklare. Men då går det inte lägga ut på hemnet.se osv, utan får köra blocket då och hitta på ett eget pris?

hmm tror inte privatpersoner kan annonsera på hemnet ?

agazza

2012-03-18, 11:05

http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/kvalitetsjusterade-bostadspriser-i.html

http://cornucopia.cornubot.se/2012/03/33-av-blk-under-vattnet-vid-20-prisfall.html

http://cornucopia.cornubot.se/2012/03/vart-skall-blk-vanda-sig-nu.html

Kan va lite intressant med tidsspannet du nämner

Vinter

2012-03-18, 13:11

HMB

2012-03-18, 13:20

Barbastark

2012-03-18, 14:36

30-40k kostar det för en etta på runt 30 kvadrat i Stockholm. Det man betala för är marknadsförningen och kontakt skrivandet. Väl värt pengarna eftersom du drar av mäklar kostnaden på vinstskatten. Utanför Stockholm ska jag inte uttala mig om.

Ok! Det får jag ju kolla upp i så fall.

Dock kanske det inte blir direkt aktuellt med någon vinst när jag säljer den då jag bara tänkt bo där ett par år.

Mental

2012-03-18, 14:37

30-40k kostar det för en etta på runt 30 kvadrat i Stockholm. Det man betala för är marknadsförningen och kontakt skrivandet. Väl värt pengarna eftersom du drar av mäklar kostnaden på vinstskatten. Utanför Stockholm ska jag inte uttala mig om.

Drar man kostnaden från skatten eller från bruttovinsten?

Om man drar den från den rena skatten är det ju fantastiskt, men är det inte bara så att den beskattningsbara vinsten minskar med kostnaderna för mäklaren?

agazza

2012-03-18, 15:02

30-40k kostar det för en etta på runt 30 kvadrat i Stockholm. Det man betala för är marknadsförningen och kontakt skrivandet. Väl värt pengarna eftersom du drar av mäklar kostnaden på vinstskatten. Utanför Stockholm ska jag inte uttala mig om.

Jobbade du som mäklare eller hur var det?

+1

En bra mäklare betalar av sig utan problem.

är det verkligen värt 40.000 på en sån pressad marknad som i storstäderna?

PixelMiner

2012-03-18, 15:14

är det verkligen värt 40.000 på en sån pressad marknad som i storstäderna?

Om mäklaren lyckas pressa upp priset mer än vad du själv gör så kan 40KKr vara väl spenderade pengar. I mitt fall lyfte han priset jämfört vad jag själv trodde jag skulle få ut med över 100KKr. Så i mitt fall var det värt de pengarna. Tror jag iallafall, jag kanske skulle kunna fått upp priset lika mycket själv. Men å andra sidan så slapp jag allt jobb med papper, banker, annonsering, visning osv...

Barbastark

2012-03-18, 15:20

Om mäklaren lyckas pressa upp priset mer än vad du själv gör så kan 40KKr vara väl spenderade pengar. I mitt fall lyfte han priset jämfört vad jag själv trodde jag skulle få ut med över 100KKr. Så i mitt fall var det värt de pengarna. Tror jag iallafall, jag kanske skulle kunna fått upp priset lika mycket själv. Men å andra sidan så slapp jag allt jobb med papper, banker, annonsering, visning osv...

Och finns det några knep när man ska köpa istället då, för att få reda på vad lägenheten är värd? Så man inte bara går in blint och ger mycket mer än vad den egentligen är värd?

agazza

2012-03-18, 15:20

Om mäklaren lyckas pressa upp priset mer än vad du själv gör så kan 40KKr vara väl spenderade pengar. I mitt fall lyfte han priset jämfört vad jag själv trodde jag skulle få ut med över 100KKr. Så i mitt fall var det värt de pengarna. Tror jag iallafall, jag kanske skulle kunna fått upp priset lika mycket själv. Men å andra sidan så slapp jag allt jobb med papper, banker, annonsering, visning osv...

Problemet är väl att få upp priset lika mycket just nu när marknaden är osäker och åtstramningar är på ingång.

Men men, jag hade aldrig använt mig av mäklare själv, möjligtvis någon bekant isf.

agazza

2012-03-18, 15:24

Och finns det några knep när man ska köpa istället då, för att få reda på vad lägenheten är värd? Så man inte bara går in blint och ger mycket mer än vad den egentligen är värd?

Håll koll på omstartade annonser så ser du ifall dom haft problem att sälja objektet tidigare, man kan även lägga bud under utropspris, det måste mäklaren föra vidare till säljare, du har även rätt att begära lista över dom som budar så kan du ta kontakt med dom och höra vad dom har för planer, ifall dom har lånelöfte osv.

Det är en ful bransch där många använder sig av polare för att buda upp priser osv, sen backar denne ur affären då priserna redan är höjda.

Sverige har även fått krav på sig från EU att dra ner på den privata skuldsättningen och få bukt på bostadsbristen, vi har redan fått en varning på det så jag tror inte situationen kommer fortsätta vara så löjlig som den varit i storstäderna.

Bankerna tjänar knappt något på bolån nu heller så att drömma om billigare räntor, eller oförändrade för den delen, är inte heller så jättesäkert..

Vinter

2012-03-18, 15:56

Jobbade du som mäklare eller hur var det?

är det verkligen värt 40.000 på en sån pressad marknad som i storstäderna?

Har sålt 2 lägenheter de senaste 6 åren i Stockholm, senast i augusti 2011.

Jag satsade på nyproduktion efter min första försäljning. Priset på lägenheten har ökat 10-20% i värde direkt efter lägenheten är byggd och man flyttat in helt oberoende av vad som står i media. Nu i augusti hittade jag en köpare och sålde inom 3 dagar med bra vinst. Valde att avsluta och sälja till en säker köpare istället för att pressa på.

Handlar det om en nyproducerad lägenhet runt 1-2:a på 38-48 kvadrat ramlar folk nästan över varandra för att bjuda högst. men allt handlar om läget.

Vinter

2012-03-18, 15:59

Drar man kostnaden från skatten eller från bruttovinsten?

Om man drar den från den rena skatten är det ju fantastiskt, men är det inte bara så att den beskattningsbara vinsten minskar med kostnaderna för mäklaren?

Kostnaden dras av vinsten och ingår inte i den vinstskattebaserade summan.

Dvs total vinst 300k mäklaravgift 30k, du betalar då 22% vinstskatt på resterande 270k.

agazza

2012-03-18, 16:05

Har sålt 2 lägenheter de senaste 6 åren i Stockholm, senast i augusti 2011.

Jag satsade på nyproduktion efter min första försäljning. Priset på lägenheten har ökat 10-20% i värde direkt efter lägenheten är byggd och man flyttat in helt oberoende av vad som står i media. Nu i augusti hittade jag en köpare och sålde inom 3 dagar med bra vinst. Valde att avsluta och sälja till en säker köpare istället för att pressa på.

Handlar det om en nyproducerad lägenhet runt 1-2:a på 38-48 kvadrat ramlar folk nästan över varandra för att bjuda högst. men allt handlar om läget.

Senaste 15 åren har även priserna stigit 12% om året. Som nyheterna ser ut nu kommer dom närmsta åren antagligen förändra bostadsmarknaden en del.

Vinter

2012-03-18, 16:20

Senaste 15 åren har även priserna stigit 12% om året. Som nyheterna ser ut nu kommer dom närmsta åren antagligen förändra bostadsmarknaden en del.

12% i genomsnitt ja, men i vissa områden har priserna stigit uppåt 20% årligen eller mer. Som det ser ut nu får du bäst valuta för pengarna genom att köpa nyproduktion till fast pris, med mindre konkurans. Så fort dessa sedan kommer ut på marknaden svärmar folk kring dem som gamar. Folk betalar mycket för att slippa vänta 12 månader.

Marknaden har förändrats en del ja, men det är absolut ingen brist på köpare så länge det finns jobb i städerna. Folk som flyttar hit struntar i att köpa en bil och lägger istället pengarna på en lägenhet. Även en billig skitbil kostar en tusenlapp extra i stan varje månad med alla avgifter, som istället kan täcka upp en del av räntekostnaden.

agazza

2012-03-18, 18:09

12% i genomsnitt ja, men i vissa områden har priserna stigit uppåt 20% årligen eller mer. Som det ser ut nu får du bäst valuta för pengarna genom att köpa nyproduktion till fast pris, med mindre konkurans. Så fort dessa sedan kommer ut på marknaden svärmar folk kring dem som gamar. Folk betalar mycket för att slippa vänta 12 månader.

Marknaden har förändrats en del ja, men det är absolut ingen brist på köpare så länge det finns jobb i städerna. Folk som flyttar hit struntar i att köpa en bil och lägger istället pengarna på en lägenhet. Även en billig skitbil kostar en tusenlapp extra i stan varje månad med alla avgifter, som istället kan täcka upp en del av räntekostnaden.

Problemet blir ju nu när bankerna väljer att sluta ragga bolånekunder och snarare vänder bort från det, samtidigt som dom måste öka vinsten på dom befintliga bolånen. Men visst måste alla bo någonstans, men det kommer bli turbulent

s_himself

2012-03-18, 18:15

länsförsäkringarnas mäklare tog 20.000 i arvode på lägenheter värderade upp till någonstans runt 270.000kr har jag för mig, därefter va det några % av priset som lägenheten fick för.

visst sparar man på att göra jobbet själv. Vi sålde vår lägenhet via dom, sköttes jättebra, gick snabb och smidigt att sälja, sedan hjälper dom en med skaddedeklarationen.

du får ju dra av lite saker när du säljer också. värt att kolla upp :)

Vinter

2012-03-18, 19:57

Problemet blir ju nu när bankerna väljer att sluta ragga bolånekunder och snarare vänder bort från det, samtidigt som dom måste öka vinsten på dom befintliga bolånen. Men visst måste alla bo någonstans, men det kommer bli turbulent

Det är ju redan turbulent :D Bankerna har gjort så usla affärer genom åren att dom nu låter kunderna ta hela smällen och struntar i att sänka räntan trots att riksdagen och regeringen kritiserar dom i tid och otid.

Bankerna håller räntan 1-2% högre än den borde vara som ren vinstmarginal för att införskaffa sig nytt kapital, det är så man kan göra i oligopolvälden.

Det är dags för svenskarna att vakna upp och kräva regeländringar så att vi lättare kan gå till utländska banker som håller marknadsräntor. Det är många miljarder totalt, som bankerna ärligt stjäl. ;)

Men egentligen är saken inte bankernas fel, finns knappt många nya hus i Stockholm på över 4 våningar, ganska korkat i min mening med nuvarande mark-pris.

Oj fick in lite äcklig politik, det var inte meningen.

agazza

2012-03-18, 20:33

Det är ju redan turbulent :D Bankerna har gjort så usla affärer genom åren att dom nu låter kunderna ta hela smällen och struntar i att sänka räntan trots att riksdagen och regeringen kritiserar dom i tid och otid.

Bankerna håller räntan 1-2% högre än den borde vara som ren vinstmarginal för att införskaffa sig nytt kapital, det är så man kan göra i oligopolvälden.

Det är dags för svenskarna att vakna upp och kräva regeländringar så att vi lättare kan gå till utländska banker som håller marknadsräntor. Det är många miljarder totalt, som bankerna ärligt stjäl. ;)

Men egentligen är saken inte bankernas fel, finns knappt många nya hus i Stockholm på över 4 våningar, ganska korkat i min mening med nuvarande mark-pris.

Oj fick in lite äcklig politik, det var inte meningen.

Swedbank har en nettomarginal på ca 0.34%. på sina bostadslån så det finns inte mycket att sänka..

http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/glom-sankt-bolaneranta-bankerna-gor.html

EDIT: samma problem för andra banker

http://cornucopia.cornubot.se/2012/03/vart-skall-blk-vanda-sig-nu.html

Problemet är att att räntan har varit för låg, egeninsatsen för låg och lånetaket för lågt, det har lett till att människor har lånat ifrån varandra pga bostadsbristen, för efter kommer det alltid nya människor och lånar ännu mer. Därav "bostadskarriärerna" som varit tills nu. Det är antagligen slut på det rejset nu tills inflationen kommit ikapp allt.

Vart får du 1-2% ifrån? Det lät intressant

Vinter

2012-03-18, 23:40

Swedbank har en nettomarginal på ca 0.34%. på sina bostadslån så det finns inte mycket att sänka..

http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/glom-sankt-bolaneranta-bankerna-gor.html

EDIT: samma problem för andra banker

http://cornucopia.cornubot.se/2012/03/vart-skall-blk-vanda-sig-nu.html

Problemet är att att räntan har varit för låg, egeninsatsen för låg och lånetaket för lågt, det har lett till att människor har lånat ifrån varandra pga bostadsbristen, för efter kommer det alltid nya människor och lånar ännu mer. Därav "bostadskarriärerna" som varit tills nu. Det är antagligen slut på det rejset nu tills inflationen kommit ikapp allt.

Vart får du 1-2% ifrån? Det lät intressant

http://www.e24.se/pengar/din-ekonomi/bank-och-forsakring/storvinst-for-banken-dyrare-bolan-for-dig_2614455.e24

Det är ränteskillnaden mellan bankernas egen låneränta och deras utlåningsränta.

Vinter

2012-03-18, 23:54

hultman

2012-03-19, 00:59

http://www.svd.se/naringsliv/bankernas-bolanemarginaler-rekordhoga_6627508.svd

En till artikel från Svd. Antingen är Cornucopia bloggaren ute och cyklar med sina kalkyler, eller så har ekonomi-reportrarna på SVD e24 och affärsvärlden helt fel.

Lol. Är det ens något att fundera över? Cornocupia är ju en riktig bogussida vars enda syfte är att sprida falsarier om boendemarknaden för egna syften.

Intellektuell

2012-03-19, 01:23

Det ska väl inte behöva kosta mer än 5%. Det bör även påverka om köparen vill köpa, och inte säljaren som vill sälja, om du förstår vad jag menar.

The_RobRoy

2012-03-19, 02:38

Varför sänks inte bolåneräntorna i samma takt som Riksbankens reporänta. Denna fråga har diskuterats mycket och fortsätter att engagera media, kunder och allmänhet. Vi träffar Anders Kvist, som arbetar inom SEB:s treasuryfunktion, för att försöka gå till botten med frågan.

Vi startar från början i en av bankernas grundläggande uppgifter - att förmedla kapital mellan dem som vill spara eller investera och dem som behöver låna pengar.

Ifall man leker med tanken att det inte finns några banker – och att den som köper en bostad själv måste hitta en villig person att låna pengar av, så skulle det inte bara handla om att komma överens om räntan – för att kunna sova gott om natten vill låntagaren känna sig trygg med att den som lånar ut pengarna inte plötsligt vill ha dem tillbaka, utan att han eller hon har tillgång till lånet under lång tid – kanske tio, tjugo år eller längre.

- Det är det här som är bankernas roll. Vi förmedlar kapital mellan investerare och låntagare och ser till att det alltid finns en buffert av pengar så att investerarna kan få tillgång till sina pengar när som helst, utan krav på att låntagaren samtidigt betalar igen sitt lån. Vi erbjuder alltså en omvandling av löptider mellan dem som vill investera och dem som vill låna, säger Anders Kvist.

- Därför är vårt sätt att finansiera utlåningen inte heller knuten till varje enskild kredit. Det finns ingen öronmärkning mellan varje krona in och varje krona ut. Det är en del av vår affärsmodell, men det gör det komplext att förklara hur vår råvarukostnad ser ut, säger Anders Kvist.

Obegränsad tillgång till kort upplåning

Det som hände under en lång period av år, mellan år 2000 och 2007 var att det fanns tillgång till ”obegränsade” mängder av kort upplåning till låg kostnad. Detta ledde till att bankerna mer och mer använde sig av möjligheten att finansiera sin utlåning med billig kortfristig upplåning.

- I Sverige innebar det bland annat att bankerna använde den billiga likviditeten för att finansiera bolån och lät kunderna få fördel av det. Det är en pedagogisk utmaning att förklara att bolånen under den här perioden egentligen var för billiga och att vi nu återgår till ett mer realistiskt pris.

Det som hände i spåren av Lehman Brothers konkurs under finanskrisen 2008 var att likviditeten i världens banksystem plötsligt torkade ut. Det skapade enorma risker för bankerna som då plötsligt inte kunde vara säkra på att förnya sin korta upplåning.

- Det blev då uppenbart för alla – såväl för banker som för myndigheter – att bankerna måste öka sin stabilitet, bland annat genom att ta in mer kapital, men också genom att öka sina likviditetsreserver och förlänga sin upplåning.

Förlängd upplåning

Det är detta som har skett och som bland annat slår igenom på bolånemarknaden där bankerna förlänger sin upplåning, även för de bolånetagare som väljer kortare räntebindning.

När det gäller SEB:s bolånestock på cirka 350 miljarder kronor så finansieras den till cirka 100 miljarder kronor med inlåning. Den resterande delen, 250 miljarder finansieras genom att banken ger ut säkerställda obligationer direkt knutna till bolåneaffären, två tredjedelar av dessa ges ut i svenska kronor och en tredjedel i euro. De som investerar i denna typ av obligationer är försäkringsbolag, pensionsfonder med mera.

Dyrare råvara

Anders Kvist arbetar inom treasuryfunktionen. Den har till uppgift att sköta bankens upplåningsbehov och sedan fastställa internräntan - alltså råvarukostnaden på de pengar som affärsenheterna i sin tur kan använda för utlåning.

- När det gäller bolånen använder vi en enkel princip där vi utgår från den ränta som vi betalar när vi ger ut en säkerställd obligation. Så råvarukostnaden är alltså lika med den kostnad vi har för att låna upp pengar.

- För alla räntebindningar upp till tre år utgår vi från kostnaden för en upplåning i fyra år, vilket är genomsnittet för hela vår finansiering av bolån. För fem- och tioåriga bolån använder vi upplåningskostnaden för fem respektive tio år.

Men, hur fastställer man upplåningskostnaden för bolån med kortare löptider än fem år?

- Vi utgår från kostnaden för en upplåning i fyra år och till det lägger vi kostnaden för att omvandla den fyraåriga räntan till kortare räntor på tre månader, respektive ett, två och tre år. Vi använder en så kallad ränteswap.

Det är alltså upplåningskostnaden för en fyraårig säkerställd obligation plus en ränteswap som bildar bankens upplåningskostnad och som SEB för flera år sedan valde att som första bank redovisa helt öppet på seb.se.

Det som har hänt under hösten är att upplåningskostnaden, det vill säga SEB:s kostnad för att låna upp pengar inte har fallit i samma takt som Riksbankens reporänta.

Varför inte?

- Det beror på att det är olika saker. Den kortfristiga reporäntan har naturligtvis en betydelse för det allmänna ränteläget, men vår långa upplåningsränta styrs av de förväntningar som investerarna har. Eftersom alla banker har förlängt sin upplåning har det också funnits ett stort utbud av säkerställda bolåneobligationer, vilket pressar upp priset på den ränta som investerarna vill att vi betalar.

Räntemarginal

Men upplåningskostnaden är alltså bara själva råvarukostnaden. Det är den internränta som SEB:s kontorsrörelse måste betala för att kunna ha några pengar att låna ut. Ovanpå detta kommer sedan en marginal som ska täcka allt från personal till hyror, kreditrisk, IT-system med mera.

SEB:s marginaler låg stilla under huvuddelen av 2011, men höjdes mot slutet av året.

- Bankerna pressas bland annat av de nya svenska kapitalkraven som påverkar avkastningen till aktieägarna. För att möta detta måste bankerna både öka intäkterna och minska kostnaderna, det gäller såväl för SEB som för andra banker.

agazza

2012-03-19, 08:07

http://www.e24.se/pengar/din-ekonomi/bank-och-forsakring/storvinst-for-banken-dyrare-bolan-for-dig_2614455.e24

Det är ränteskillnaden mellan bankernas egen låneränta och deras utlåningsränta.

Det är inte bara den skillnaden man bör ta med i kalkylen, både e24 och DI börjar likna aftonbladet också med storarubriker och motsägande artiklar om vartannat.

http://www.svd.se/naringsliv/bankernas-bolanemarginaler-rekordhoga_6627508.svd

En till artikel från Svd. Antingen är Cornucopia bloggaren ute och cyklar med sina kalkyler, eller så har ekonomi-reportrarna på SVD e24 och affärsvärlden helt fel.

Kollar du hans länk så var nettomarginalen "rekordhög" då svd postade sin artikel.. För det andra är det bankernas uttalanden och årsredovisning. Inte bloggarens egna.

Lol. Är det ens något att fundera över? Cornocupia är ju en riktig bogussida vars enda syfte är att sprida falsarier om boendemarknaden för egna syften.

Vad har han för egna syften då han redan har bostad och i form av en gård? Dumt att påpeka att gårdspriserna är i en bubbla då också ifall det hade med egen vinning att göra.

Men han är lite för mycket bloggare ibland faktiskt, men vart har han skrivit någon felaktig fakta? (som inte har rättats till isf?)

eng

2012-03-19, 08:49

Okok, så egentligen behöver man inte någon mäklare. Men då går det inte lägga ut på hemnet.se osv, utan får köra blocket då och hitta på ett eget pris?

Man kan sälja genom t.ex. http://www.hemverket.se/ då får man upp annons på hemnet vilket jag tror är bland det viktigaste för att få rätt pris. 5000:- i fast pris. Sen antar jag man fotar och skickar in bilder, står och visar lägenheten själv etc.
Har ingen erfarenhet av det dock, sök på hur undra upplever tjänsten.